貸款目錄 Mortgage Contents
1. 常規貸款 Conforming Loan
符合 Fannie Mae和 Freddie Mac 貸款審批標准的貸款。注意，他們對可以藉款的金額設置了限制。這些限制由聯邦住房金融局（FHFA）設定，金額限制基於美國房價的中位數。目前Conforming Loan限額如下：
獨立屋：$766,550
二單位：$981,500
三單位：$1,186,350
四單位：$1,474,400
2. High balance Conforming Loan
然而，在一些地區，房地產價格略高於全國平均水平。在這些地區，FHFA 允許借取他們認為的 High balance。對於 High balance，借款限額可以高達 Conforming loan 限額的 150%，目前 High balance Conforming Loan 限額如下：
獨立屋：$766,550 up to $1,149,825
二單位：$981,500 up to $1,472,250
三單位：$1,186,350 up to $1,779,525
四單位：$1,474,400 up to $2,211,600
3. 大額貸款 Jumbo Loan
超出常規貸款額度的都被稱之為大額貸款，以獨立屋為例，貸款額為 $1,149,825 以上的即是大額貸款。
4. 不查收入貸款 Non-QM Loan
AAA LENDINGS 主要业务，通常為那些沒有傳統收入證明的借款人提供更多靈活性。
- No Job No Income：無需就業與收入，輕鬆擁有自住屋
- No Doc No Credit：無需就業，無需銀行流水單，無需信用報告
- DSCR：No Ratio投資屋
- Self Prepared P&L/WVOE：無需稅錶，無需收入文件
5. 首付補助產品 Down Payment Assistance（DPA）
這是一種旨在幫助購房者支付房屋首付的金融援助計劃。這些計劃可能來自政府機構、非營利組織或通過各種貸款產品，旨在減輕購房首付的負擔。
6. FHA Loan
由聯邦住房管理局擔保的貸款，特點是信用分數要求較低，頭款要求較少。
但要房貸前期保險費（UFMIP），保費是貸款額的 1.75% ,每年還要付 0.45%--1.35% 保費。
7. VA Loan
美國軍人、退伍軍人及陣亡軍人配偶貸款,可以無頭款 100% 貸款。
影響貸款因素
1. 信用狀況
銀行假設信用分數高的人違約的危險較低,合格申請房貸的最低信用分數各家銀行標准略有不同。若信用分數較低，銀行可能要求提供更多的文件，例如，最近的銀行結算單和存款證明,薪資支票存根和其他收入證明。銀行也可能要求更高額的頭款或是更多的儲備金等,以符合貸款要求。信用分數的構成及其影響因素：
a.付款曆史記錄(post payment performance) 占 35%。逾期付款或欠款會影響信用分數。
b. 信用卡使用情況(Credit card Utilization) 占 30%。平均刷卡不到信用額度的 30% 有助于增加信用分數,常常刷滿額度會減分。
c. 信用種類 (Type of Credit) 占10%。信用卡額太小，不容易加分,最好擁有 5000 元以上的額度的信用卡。
d. 信用曆史 (Credit History) 占 15%,最好有 2 年以上信用曆史,3 條以上信用綫。
e. 信用查詢 (Inquires) 占 10%,不要經常查詢信用分數。
2. 收入狀況
穩定的收入是放貸的保障, 審核收入的基准有兩點：
a.穩定收入,借款人在所從事的行業有連續工作 2 年以上的記錄。
b.足夠的收入來源, 領固定薪資的需提供 2年 W-2 表及最近一個月的薪水單,按稅前收入審核。自雇業主需提供 2 年個人及公司報稅單, 按稅後 AIG 計算 2 年平均收入。
3. 頭款
頭款的多少決定了貸款的比例。Loan-To- Value ( LTV ) and Combined Loan-To- Value ( CLTV ) 貸款比例越高,利率越高 (因貸款機構風險越大) 。
自住屋購買接受Gifts,同時gifts也可以解決頭款不足的問題,但它也有一些限制：
a.必須由父母、子女或親戚、未婚夫妻之間贈與。
b.足夠的收入來源, 領固定薪資的需提供 1/2年 W-2 錶及最近一個月的薪水單,按稅前收入審核。自雇業主需提供1/2 年個人及公司報稅單,按稅後 AIG 計算 2 年平均收入。
固定利率與浮動利率
1. 固定利率
分爲 30 年固定, 20 年固定, 15 年固定, 10 年固定。
30 年期固定利率表示30年期間, 利率都是固定的, 房貨還款每月也都是相同, 前期繳的本金少, 利息多, 後期則本金多, 利息少。
2. 浮動利率
分爲 7 年 (7/1 ARM) , 5 年 (5/1 ARM) , 3年 (3/1 ARM) 與 1 年 (1/1 ARM) 固定。7/1 ARM表示前 7 年利率固定, 7 年後利率會隨市場利率趨勢做調整,但有利率上限。
選擇固定利率還是浮動利率取決於個人的風險承受能力和市場利率的預期走勢。固定利率提供了穩定性和可預測性，適合那些希望在整個貸款或債券期間支付相同利率的借款人或投資者。而浮動利率則可以根據市場利率的變動進行調整，可能對市場利率下降有利，但也帶來了不確定性和利率上升的風險。
銀行為確保客戶取得貸款後有能力償還貸款，要求貸款申請人在貸款完成時保有一定數量的儲備金。不同的銀行有不同的要求，儲備金可以是活期或定期存款。
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