美聯儲緊縮預期持續升溫之際，美國樓市的“寒冬”恐怕要更長一些。
2月底，10年期美債收益率已逼近4%關口，而今年早些時候曾一度跌破3.4%。
與此同時，美國住房抵押貸款金融巨頭房地美（Freddie Mac）數據顯示，美國30年期抵押貸款利率已連漲三週，上週已升至6.5%。
高利率也壓得購房者喘不過氣來。
牛津經濟研究院經濟學家Oren Klachkin表示，2022年住房負擔能力惡化的程度是次貸危機以來最大的，美國國家住房負擔能力指數從去年第三季度的108升至第四季度的118，創下歷史新高，這意味著房價比中等收入家庭的借貸能力高出18%。
另一方面，美國樓市也出現了一些分化現象。
居外集團聯合創始人Kashif Ansar表示，之前房價漲得最快的地方，如德州的奧斯汀和亞利桑那州的鳳凰城，也將會是房價下跌最多的地方。而紐約、加州的房價則不會有太大變動。
在高利率和高房價“雙重大山”壓迫下，美國樓市何時能走出漫漫“寒冬”？
從“盛夏”到“寒冬”
美國樓市已經從“盛夏”走進“寒冬”。
疫情暴發後，受房貸利率下行、供給有限、需求大幅增長等因素提振，美國房價飆升。 2021年美國房屋銷售價格中位數為346900美元，比2020年上漲16.9%，創下1999年以來的最高紀錄。
但在美聯儲持續加息的風暴下，昔日的火爆樓市極速降溫。
美國全國房地產經紀人協會（NAR）公佈的數據顯示，美國1月成屋（二手房）銷售總數年化為400萬戶，創下2010年10月以來新低，差於市場預期的410萬戶，1月成屋銷售總數環比跌0.7%，環比連續12個月下跌，同比更是暴跌39.6%。
在成交量下降的同時，美國1月成屋售價的中位數僅較上年同期上漲1.3%至35.9萬美元，漲幅為2012年2月來最小。雖然仍同比上漲，但漲幅縮減得很快，遠低於去年早些時候的兩位數同比漲幅。
庫存方面，截至1月底，美國有98萬戶待售二手房，比去年12月多了2.1%，比上年同期多了15.3%。按照目前的銷售速度計算，需要2.9個月的時間消耗市場上的供應量，雖然比上年同期的1.6個月大幅增加，但仍低於5個月的正常值，表明市場供應依然緊張。
一線經紀人對市場供應的緊缺感受頗深：爾灣現在可以說無房上市，因為買家們很多都是之前以3%左右的利率買下的房子，如果現在他們賣了房，之後只能再以更高的按揭利率再買房，所以大家不願現在賣房。市面上可售房源太少，爾灣現在只有100多套，所以房價就居高不下，即使按揭利率略有下降，不少買家還是買不了。另外，爾灣的租金回落了一些，買家也就更傾向於租房而不是急於買房了。
面對二手房的“惜售”現象，一些買家轉向新房市場，美國新屋銷售數據表現相對較好。美國商務部2月24日公佈的數據顯示，1月新屋銷售意外大幅好於預期，達到近一年來的最高水平。 1月新屋銷售總數年化為67萬戶，好於市場預期的62萬戶，1月新屋銷售環比增長7.2%，也高於市場預期的0.7%。
不過，這主要是受南部地區的購買推動。分地區來看，美國南部地區的銷售1月增長了17.1%，創下近一年來的最高增速，而所有其他地區的銷售均出現下滑，東北部地區的銷售下滑19.4%。
從價格上更能看出美國樓市的疲軟，1月新房銷售價格的中位數較上年同期下降0.7%至44.75萬美元，這是2020年8月以來的首次同比下跌。
美國樓市“衰退”幾成定局
隨著美聯儲以40年來最快的速度上調基準利率，去年10月美國30年期抵押貸款利率一度飆升至7%以上。但在去年年底有跡象表明通脹正在放緩後，抵押貸款利率開始下降，今年早些時候一度跌至約6%，這也一度讓市場對未來燃起了希望。
安薩里告訴記者，今年冬天曼哈頓買家的活躍度比去年高，部分地段的競價一度有所鬆動。但這並不意味著大量潛在購房者會立即行動，中國有句話叫買漲不買跌，當一些買家眼見房價有所下跌時，他們會繼續坐等心目中更低的價格。
壞消息是，今年2月美國30年期抵押貸款利率重回升勢。近期美國勞動力市場數據強勁，加上此前公佈的多份通脹數據普遍高於預期，令一眾美聯儲官員“鷹爪”頻現，推升了加息預期和美債收益率，也讓房貸利率再度走高。
美國商務部數據顯示，美國1月個人消費支出（PCE）價格指數同比上升5.4%，高於去年12月的5.3%。剔除食品和能源價格的核心PCE價格指數1月同比上升4.7%，增幅也超過了去年12月。
對此，Brean Capital負責利率的董事總經理Russ Certo表示，這些數據凸顯了美國通脹的粘性，表明美聯儲的工作尚未完成，2023年降息的可能性極低。
芝商所美聯儲觀察工具顯示，目前市場預計3月、5月和6月美聯儲都更有可能加息25個基點，7月再加息25個基點的概率也在升溫。
官方層面，克利夫蘭聯儲主席梅斯特也直言，通脹數據仍然沒有達到需要的水平。由於勞動力供求持續失衡，再加上勞動力成本在服務業中所佔比例很高，高通脹可能只會緩慢下降，美聯儲需要進一步提高政策利率來確保通脹回落。
美聯儲緊縮預期再度升溫、房貸利率重新走高也讓美國樓市的“寒冬”更加漫長。美國按揭貸款銀行家協會（MBA）2月22日公佈的數據顯示，截至2月17日當週，購房按揭貸款申請指數下跌逾18%至147.1，跌至1995年以來的最低水平。
儘管美國1月成屋價格實現連續131個月的同比上漲，但未來同比陷入負增長幾成定局，美國經濟未來是否陷入衰退仍存在不確定性，但美國樓市“衰退”或在劫難逃。
牛津經濟研究院美國經濟學家Nancy Vanden Houten表示，預計今年一季度美國房價同比增速就將轉為負值，第三季度或將在-5%附近見底。
好消息是，美國樓市有望避免暴跌。 Klachkin預計，房價大幅下跌的可能性不大。雖然成屋庫存有所增加，但以歷史標準衡量仍處於低位，潛在賣家仍在觀望。大多數房主的利率低於目前的30年期固定抵押貸款，因此沒有什麼動力出售。
與此類似的是，2022年12月至今，新上市的房源中遺產房和老年人搬去老年公寓空出來的自住房比例非常高，整體新上市房產數量低於去年同期。大部分房主2021年鎖定了低利率，他們現在非必要不會賣房。整體來看，今年美國樓市將是一個交易量低於歷史同期，而價格也不會大幅下降的一個特別年份。
展望未來，Klachkin表示，更嚴格的貸款標準導致2022年抵押貸款拖欠率達到歷史最低水平，隨著今年晚些時候美國經濟可能陷入衰退，拖欠率將小幅上升，但美國房地產市場的整體風險仍較低。
