美国房贷分类知识大全

房贷英文Mortgage，又叫房屋抵押贷款或按揭。借款人以房地产作为抵押品与银行签订贷款协议，借款人预先收到贷款款项，然后在规定的年限里分期偿还，直至全额付清为止；如果借款人未能偿还贷款，贷方有权将房子收回拍卖（Foreclosure - 止赎）。

美国房贷类型

所有房贷都会包含两个部分：本金（Principal）和利息（Interest）。本金是你借入的金额，利息就是你借这笔钱所需要付出的代价（之一）。而不同类型的房屋贷款可以让你根据自己的财务状况，选择如何支付利息。

美国房贷基本分为两大类型：

1. Fixed-Rate Mortgage：固定利率抵押贷款，比如30-Year Fixed、15-Year Fixed等；
2. Adjustable-Rate Mortgage：可调（浮动）利率抵押贷款，简称ARM，常见有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM等。

固定利率抵押贷款指在整个房贷合同规定的期限（The Term）之内，房贷利率不随市场利率变化而改变，每个月的月供还款额都是固定的。美国固定利率房贷一般有30年期、20年期和15年期等选择，通常同样条件下，选择还款年期越短，利率越低。但30年房贷的月供比较低，更容易负担，是大多数人的选择。

浮动利率贷款一般也是30年贷款，在开始的一段时间内利率固定不变，过后房贷利率会定期根据市场调整。比如5/1 ARM就是指，前5年是固定利率，之后每1年房贷利率都会调整一次。7/1 ARM、10/1 ARM同理，指前7年、前10年利率固定，之后每年调整。

通常ARM贷款的初始利率比Fixed-Rate贷款的利率低，容易借到更高的贷款额，会比较吸引眼球，但因为之后的利率通常会升得更高，当月供还款额增加，容易导致还不起，首次买房的小伙伴们要慎重考虑清楚。

如果选择ARM的话，一定要弄清楚以下几个细节：

• Current Index Rate：ARM按哪个指数利率调整，当前利率是多少，这个数字会随市场变化而改变，大多数银行贷款是以Federal Funds Rate（联邦基金利率）或者LIBOR（伦敦银行同业拆息率）为标准；
• Margin：银行设定的利率调整百分比，在房贷期限内固定不变，将来房贷利率 = Current Index Rate + Margin；
• Rate Adjustment Frequency：利率调整频率，通常是12个月，但也有可能有其他选择；
• Rate Adjustment Cap：利率每次可调整上限，比如说如果有2% cap，那么不管index rate如何变化，房贷利率调整都不会增加（或降低）超过2%；
• Lifetime Rate Cap：房贷期限内利率整体调整上限，房贷利率最高会增加（或降低）多少；
• Payment Cap：月供调整上限，比如说7.5% payment cap，原来月供$500，第一次调整后月供不会超过$537.5，第二次调整月供不会超过$577.81；但有个问题是，payment cap并不限制利息增长，如果由于利率增长超过了月供增长，月供不能偿还当月利息的话，会导致贷款本金增加。

以BOA 5/1 ARM房贷参数为例，初始利率为3%，其余详细如下：

也就是说，在30年房贷期限里，

• 前60个月，利率固定为3%；
• 从第61个月起，利率将调整到 4.43% （假设到时候的 index rate 依然是2.18%）；
• 如果index rate升高幅度大，第一次利率调整上限为2%，也就是第一次调整时房贷利率不会高于5%；
• 房贷期限内利率整体调整上限是6%，也就是说房贷利率怎么变都不会超过9%。

一般来说，如果当前利率较低（比如现在），日后加息的可能更大，那么选择固定利率房贷更有保障；但如果当前利率很高，日后很可能减息，那么先选择ARM贷款买房享受几年低息优惠，看日后利率变化再决定也不错，比如在利息升高之前将房子卖掉。

无论选择了Fixed-Rate还是ARM，将来都是可以Refinance（重新贷款）的，但要注意，Refinance的时候银行需要重新对房价估值（如果房价跌了很可能影响贷款），并且也要重新缴纳申请贷款费用（closing costs）。据ClosingCorp公布的统计数据，美国重新贷款手续费用平均为$4,876，根据地区不同，平均占房贷金额的3%~6%。

其他房贷分类

• Conventional Mortgage - 传统房贷：在美国，不是由政府机构提供或担保的房贷都叫Conventional房贷，一般要求借款人有较高的信用分数和给较多的首付，一般要求交20%首付，否则要强制购买房贷保险（Private Mortgage Insurance）；
• Jumbo Mortgage - 巨额房贷：传统房贷有贷款额上限限制，称之为“Conforming Mortgage”，2019年度大多数地区的房贷贷款额上限为$484,350，部分高消费地区贷款上限为$726,525。超过这个金额的房贷就被称为“Non-Conforming Loan”或者“Jumbo Loan”，要求借款人有更高的信用分数和更多的首付，利率通常也较高；
• FHA Loan - FHA贷款：这种房贷是由联邦住房管理局（FHA）担保的买房贷款，最低首付只要3.5%，信用分较低的人士也可以申请，但要一直购买房贷保险；
• FHA 203k Loan - FHA 203k贷款：与FHA贷款类似，借贷目的可以是买房、也可以是装修房屋，适合一些需要维修的房子，但203k贷款要求更高的信用分数，而且必须在限定时间内请专业人士来维修装修。
• VA Loan - 军人购房贷款：这是由美国退伍军人事务部（VA）担保的、美国现役/退伍军人可以享受的买房贷款，有零首期、低利率、免房贷保险等等优惠。
• USDA Loan - USDA购房贷款：这是由美国农业部（USDA）担保的、为中低收入人士在规定的农村地区买房提供的贷款，可以享受零首付优惠，但要一直购买房贷保险。
• Second Mortgage - 二次抵押贷款/第二按揭：如果你付首期较多，或者已经还款一段时间，拥有一定房屋净值资产（Home Equity），那可以将房子再次抵押给银行，申请Home Equity Loan（房屋净值贷款），将净值部分的金额借出用于其他个人用途。

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