1. 查信用报告、准备存款
在开始买房之前，应该先做好前期准备。例如了解自己的信用分数（Credit Score）、确认信用报告（Credit Report）上没有错误信息和负面记录，也没有大笔金额的负债记录，准备好首付以及过户费用的存款等。
2. 找银行贷款还是房贷经纪？
申请贷款买房，可以在贷方（比如银行）直接申请，又或者找房贷经纪（Mortgage Broker）帮忙，手续是一样的。房贷经纪相当于中介，他们通常可以查询到不同银行提供的不同类型房贷、不同利率和手续费用，方便你比较，也会有更多选择。大多数房贷经纪也有更专业的服务，可以更好的解答关于房贷的相关问题。
而银行只会提供本行的房贷项目选择，但不通过中介直接向银行申请房贷的话，很可能能省下一些额外的中介手续费用。一些本地的Credit Unions（信用合作社）可能也会有比较优惠的房贷选择。
3. 申请买房贷款Pre-Approval Letter
在准备认真看房子之前，先做房贷Pre-Approval可以让你了解到自己真正最多能贷到多少金额，以免看中了房子后却发觉原来买不起，浪费时间和感情。
申请Pre-Approval Letter需要提供以下的文件：
- ID，身份证明；
- SSN，查信用分数和信用报告，需要hard pull；
- Pay stub，最近30天的工资单，证明收入；
- 1040 Form/W-2s，过去两年的报税表，证明收入稳定；
- Bank statements，60天内的银行存款账单，证明你能支付多少首付等。
由于申请房贷Pre-Approval需要提交的证明文件，跟真正申请房贷时基本上是一样的，先拿到preapproval，等到之后真正办理买房贷款手续时就会顺利很多，可以加快整个买房过户过程。
Pre-Approval Letter有效期通常是60天~90天，文件上也会有写明Expiration Date（过期日期），因为银行需要更新最新的收入和存款信息来确保买房贷款预先批准的有效性。过期之后，通常只要更新收入和资产的证明文件就可以获取新的贷款预先批准信。Pre-Approval一般是免费的，但有些机构可能也会收取一定费用。
4. 看房子、出Offer
拿到 Pre-approval letter 以后，就可以按照申请到的买房贷款金额来选择自己能力范围内的心水房子，建议找一个可靠的买家经纪（Buyer's Agent）帮忙。
如果你有看中的房子，可以向卖家make an offer（提出购买意向），经过一轮轮的counter offer（讨价还价）以后，最终确定房价以及其他条件，这篇功课里就不详说了。
4. 填写房贷申请表 Mortgage Application
当你跟卖家商量好一切，签订了买房协议（Purchase agreement accepted）后，就需要正式申请房贷（Secure the mortgage）。
美国大多银行或者房贷经纪都会采用全美通用的住房贷款统一申请书《Uniform Residential Mortgage Application》，俗称Form 1003（1003表）。这份房贷申请表需要填写如下内容：
- 申请买房贷款类型、贷款年限、贷款金额、利率等；
- 准备购买的房子的地址等详细信息和申请贷款的目的；
- 借款人个人信息；
- 借款人的工作和收入，要求填写过去2年的工作历史记录；
- 每月收入及住房支出明细，要求填写每个月各种税前收入，住房支出包括现时的租金，预计之后的月供、地产税、房屋保险、业主协会费用等等；
- 资产和债务，资金包括银行账户、投资账户、其他房产、退休金账户、人寿保险现金价值等，债务包括信用卡、车贷、其他贷款、赡养费支出等；
- 房产交易明细，包括房价、过户手续费等等（通常让银行帮忙填）；
- 其他可能影响你偿还房贷的信息，比如破产记录、打官司、有没有拖欠过债务等；
除此以外，你还需要提供证明以上信息的、最新的工资单、银行账单等文件。
5. 银行给出买房贷款费用估算 Loan Estimate
Loan Estimate是一份三页纸的表格文件（以前的版本叫Good Faith Estimate (GFE)），当银行收到你的房贷申请后，必须要在3个工作日内给你出一份书面的买房贷款费用估算文件。Loan Estimate会包括以下一些详细信息：
- 房贷利率
- 利率是否浮动
- 房贷年限
- 月供金额估算
- 是否有预付罚款
- 是否有气球贷
- 利率是否已锁定
- 地产税估算
- 房屋保险估算
- 地产税和保险是否由第三方托管
- Closing过户费估算
- 过户结算时需要支付的现金金额估算
仔细检查有没有拼写错误，以及房贷的各项条款，如果发现跟之前谈的不一样，要马上指出来，让经纪解释清楚，或者作出修改。留意月供款项有没有超出自己预算，如果地产税和保险不放第三方托管（不包含在月供内），那就要自己直接缴交费用。留意Closing fee以及自己需要准备的过户费用。
Loan Estimate不等于成功申请到买房贷款，只是法律规定贷方必须要让借款人了解贷款详细的信息。所以你也可以要求银行给出不同条款的Loan Estimate，甚至在短时间内向不同银行/房贷经纪要Loan Estimate来比较更详细的房贷条款和手续费用信息，再确定向谁借贷。
6. 房屋检验 Home Inspection
提交买房贷款申请以后，应该尽快联系信誉好的公司来做房屋检验，确保房子没有隐藏问题。如果发现问题，可以要求卖家修理或者降价，甚至直接取消交易。
通常买房合同里都会有一些附加条件（Contingencies）来保障买家利益，比如房屋检验不合格、房屋估价过低、房贷申请失败等等情况下，原交易作废。
7. 等待房屋估值 Appraisal
当房屋检验没问题，或者检查出来的问题已经被修理好，买家也重新验收好的时候，银行会安排专人进行房屋估值计价，然后再确认是否批出房贷。如果银行对房子的估值低于买房合同上列出的房价，银行只会在房屋估值和合同房价两者之间选更低价来批出买房贷款。
房屋估值太低怎么办？假设合同上房价$250000，原本谈好了首付$50000、贷款$200000，但银行对房屋估价只有$245000；那么在其他条件不变的情况下，银行只会批出$195000的贷款。这个时候你就只能：
- 让卖家降价；
- 自己多掏$5000首付；
- 跟银行重新商讨调整房贷条款。
8. 准备房屋保险 Homeowner's Insurance
贷方会要求借款人购买房屋保险，即使没有强制要求，购买房屋保险也是保障屋主利益的重要手段。
如果你已经有房子，这也是时候联系保险公司增加/更换新房保险的时候。
9. 查看买房贷款过户详细说明文件 Closing Disclosure
贷方必须要在计划办理房产过户手续日（Closing Date）之前至少3个工作日，将相关买房贷款过户手续费用的最终详细信息（Closing Disclosure）发给借款人。
Closing Disclosure是一份5页纸的表格文件，内容包括贷款条款、预计的月供金额、买房贷款费用和房产过户费等，并会列明买家需要支付哪些费用，以及卖家会支付哪些费用。确认内容细节，跟之前拿到的Loan Estimate比较，如果发现出入较大，要联系银行查询核实。
10. 办理房产过户 Closing
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Closing（过户结算）是美国买房流程的最后一步，根据处理房贷申请软件公司Ellie Mae的统计，从签订买房合同（Offer Accepted）到正式过户结算（Closing），平均需要45天。
在过户结算日，买卖双方及双方的房屋经纪、律师、closing代表、escrow代表、贷方代表等等所有相关人员通常会约在Title Company内会面。Title公司会负责查清楚房地产留置权（Liens），确认卖家可以全权出售，买家正式跟银行签署买房贷款合同，Deed of Trust（信托契约），卖家签署房地产产权转让，买家交纳所需的Closing Costs（过户费用）后，就可以拿到房子钥匙了。
你需要事先准备好还未付清的closing costs的Cashier's Check，带上之前买房过程里拿到的所有文件，还有房屋保险，通常买家经纪会给你一份清单提醒你准备好所有需要到的东西。
Closing过后你应该会再收到以下新文件：
- Initial Escrow Disclosure：如果你的月供里包括地产税和保险费用的话，这些费用会放到escrow托管账户里。
- Promissory Note/Mortgage Note：借款人承诺偿还借入房贷的合同。
- Deed of Trust/Mortgage：承诺将房产作为贷款担保的文件。
- Certificate of Occupancy：买新房的话需要有当地政府签发的入住证明书，证明建筑物符合规范、适合入住，才可以搬入。
