什么是Refinance 「重贷」？
Refinance 「重贷」的意思就是「拿新的贷款去偿还现有的贷款」。新贷款也许有更低的利息，不但可以帮你改善自己的财务状况，也有可能改善自己的贷款能力。
为什么要 Refinance (重贷）？
在考虑要不要 Refinance 的时候最重要有两点因素考量：
一个是未来打算使用/居住这间贷款房的时间，一个是总体贷款金额和利率。如果短期之内不打算脱手，多付一两点房贷利率点数 (point) 也是很合理的（房贷利率点数当中，一点等于房贷金额的1%；通常多付点数能够降低贷款利率）；长远来看，多付的点数金额和降低的每月房贷金额可能可以打平；但如果短期就要脱手，那 Refinance 衍生的花费金额可能就不划算。
在美国，通常有贷款的屋主还贷几年后会重新审视自己房贷的借贷利率、剩余欠款和利息，并且考量当前市场状况和利息政策，来看看自己是否能透过 Refinance 得利；其中也有许多家庭会因为手上有现金需求（想买另一栋房、医疗开支、孩子上学等等）而选择将房子 Refinance 重贷套现，这个方法叫做房子抵押贷款 (cash-out equity)。
Refinanace (重贷）有以下好处：
1降低贷款利率
降低贷款利率是大部分房贷者考虑重新贷款的主要原因。
因为重新贷款的利率比以前低，因此可以减少每月还款金额，贷款所需支付的利息也会因按揭利率的降低而减少。此外，房贷者还可以将原有的浮动利率(ARM, Adjustable Rate Mortgage)通过重新贷款变成风险较少的固定利率(FRM, Fixed Rate Mortgage)。有些业主买房子是为了投资，他们在买房子的时候采用刚开始利率较低浮动利率，希望在短期内房价上涨后卖掉房子。现在美国存在的信用危机，导致资金短缺，浮动利率上涨，重新贷款可以帮助这些业主将原来的浮动利率变成30年或15年的固定利率。从而降低因付不其房款，房子被银行收回(Foreclosure)的风险。采用 FRM 的话，借贷者可以完全掌握每月房贷金额。对于利息不断调升的房市来说，换成固定利率 FRM 可能是最合理的选择。
2合并债务
有不少业主当初买房子的时候，往往因为需要资金，把房子二次贷款。通过重新贷款，这些业主可以取得一个比较低的利率。用重新贷款的钱付清之前房贷和二次贷款的金额，这样两个债务就合并成为一个，业主每月只需支付一次房款即可。
3房子抵押贷款 (cash-out equity)
把房屋价值的增长部分套现。把贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估，如果需要的话，可以要求银行提高贷款的额度，就可以拿出一部分现金出来做其他用途。举例，40万的房子当初贷款30万，现在房价已经涨到了60万，Equity 就是把房价扣除贷款金额后是30万（60万-30万）；房主如果需要用到现金，就可以拿部分 Equity 做抵贷款。假设房主想拿10万现金出来做投资，他可以申请做一次 Refinance 来 Cash-out equity；加上原有的贷款已经付到剩25万，那么新贷款就是35万。做 Refinance 的银行会用新贷款付掉旧贷款，剩下来的钱就是可以拿出来的现金（此例而言是10万），而借贷人则开始付新的贷款。
具体能拿出来多少钱？
大多数 Refinance 的抵押贷款都有一个贷款金额限制，叫做 Loan-to-Value (LTV)，这会影响能够拿出来的现金金额。持续以上面例子进行假设，房屋现价是60万，最高贷款金额是房价的80%，也就是是48万，扣掉已经付到剩25万的房贷余额，最多能拿出来的现金其实有23万。
怎么知道自己需不需要Refinance？
确实，Refinance不是点外卖，想来就能来。既然是要重新贷款，当时是耗时耗力的，不然大家都挤破脑袋做了。必须在合适的时间、合适的条件下，Refinance才能发挥省钱的作用。遇到这些情况，就可以考虑Refinance了：
1信用分数提高了
如果你在信用低的时候申请贷款，相对的你的利率可能会比一般民众还要高，但经过一段时间，也许你的信用评分变高了，你可以考虑 Refinance 以较低的利率偿还你的债务。如果你的信用分数不好的话，马上提出 Refinance 未必是好事。能贷到多少利率利率是跟着个人信用分数走的，就算利率很低，信用分数不好的话也不一定能拿到。有些个案可以在三个月内提升信用分数，方法有：定时缴清信用卡债，查看你信用分数有没有出错，还有花费在信用额度范围内。贷款利率在三个月内不会大幅调整，但是在三个月内调整你的信用额度一定可以让你在未来拿到好利率，进而影响你之后30年的贷款金额。比如，买一套100万的房子，以5%的利率分30年还清。现在信用分提高后，可以通过Refinancing将利率降到4%，每年省一大笔钱。
2更改你的贷款类型
很多人使用浮动利率ARM（Adjustable-rate Mortgages）是因为这种贷款方式，头几年可以交比较少的固定利息。但是当时间期限一过，ARM需要调整，这时候刚好市场利率变高，对贷款不利。你就可以考虑Refinance，更改为固定利率（Fixed-rate Mortgage），省下一笔钱。
3需要大额开支
利用房屋增值空间重新 Refinance，拿钱出来活用
一般来说，大多数房子价值都会上涨，增值空间就可以做很好的运用；这改变了很多人认为一买房、一背上贷款就没有什么现金可以灵活运用的想法。房子装修或者改造需要大笔支出。如果此时你信用良好，还可以使用一种Cash-out Refinance，直接拿到现金。
比如，几年前买了一栋25万美金的房子，贷款15万。现在房子市场价值30万。而你正好需要修一个泳池花费2.5万美金。通过Cash-out Refinance，可以将贷款提升到17.5万，拿到额外的2.5万现金。
做Refinance 要考虑什么？
Refinance当然不是100%能保证帮你省钱。有时候，它的前期费用甚至超出能省下的金额。所以一定要擦亮眼睛，精打细算。
1利率的变化
一般来说，利率要降低至少 2 个百分点才值得做 Refinance.
2你是否在未来几年有换房子的打算
举例来说，如果每月还款减少 100 美元、手续费是 2,600美元，至少要 26 个月才能持平，也就是说如果 26 个月之内你打算卖房子，很显然不适合做Refinance。如果长期来看没有换房的打算，也需要考虑房贷的期限。举例来说，你还了 5 年房贷、现在每月换 2,000 美元；做 30 年 Refinance 可能每月还款减少了 200 美元，但是还款期限却增加了 5 年。
3贷款类型
比如说，你之前做的是30年房贷，如今收入提高了很多，可以考虑重新做 15 年房贷，虽然每个月还款增加，但是需要付的利息会少很多，长远来看是划算的。再比如说，现在整体利率很低，你打算在7年之内换房，那么可以考虑做7的浮动利率ARM（Adjustable Rate Mortgage）Refinance，锁定 7 年的低利率。
