什么是抵押贷款？
抵押贷款是来自金融机构的贷款，可让您购买房屋而无需预先支付全部金额。抵押贷款由房屋本身担保，因此如果您拖欠贷款，银行可以出售房屋并收回借给您的资金。
抵押贷款如何运作？
在抵押协议中，借款人同意按照一定的利率和特定条款偿还资金的一定时间，并按月分期付款。
有哪些不同类型的抵押贷款？
抵押贷款有三种主要类型：
1.常规贷款，即任何未经联邦政府保险或支持的抵押贷款。
2.政府担保贷款，由联邦政府支持，但由私人贷方提供。
3.巨额贷款，即房屋价格超过联邦贷款限额的常规贷款。
固定利率抵押贷款
固定利率抵押贷款是最常见的抵押贷款类型。贷款期限的利率保持不变。使用固定利率抵押贷款，您的每月付款不会改变（财产税，保险费或房主协会费用之外）。
可调利率抵押贷款
可调利率抵押贷款（ARM）具有初始固定利率期间，在此期间利率不会改变，随后是较长的期间，期间利率可能以预设的时间间隔发生变化。一般来说，利率开始低于固定利率抵押贷款，但它们可能会上升，而且您将无法预测未来的每月付款。
巨额抵押贷款
巨额抵押贷款是具有不符合贷款限额的常规贷款。这意味着房价超过联邦贷款限额。根据联邦住房金融局的数据，2019年，美国大部分地区单户住宅的最高合格贷款限额为484,350美元。巨额贷款在成本较高的地区更为常见，通常需要更多深入的文件才能获得资格。
政府担保贷款
政府提供的贷款由三个机构提供支持：联邦住房管理局（FHA贷款），美国农业部（USDA贷款）和美国退伍军人事务部（VA贷款）。美国政府不是抵押贷款机构，但它为私人贷方提供的每种贷款类型设定了基本准则。
偿还抵押贷款需要多久？
抵押贷款有各种还款条件，包括10年，15年，20年，30年或40年的固定利率贷款。另一种选择是可调利率抵押贷款，即ARM，其初始固定利率期为三年，五年，七年或十年。在初始时间框架之后，ARM重置并且贷款的剩余寿命可以上升或下降。
如何选择最好的抵押贷款？
您选择的抵押贷款取决于多种因素，包括您的信用记录和分数，债务与收入比率，首付金额和就业历史。这还取决于你在家里呆多久，你感兴趣的是什么类型的财产，以及你是否符合贷款人的借款要求。
缩小您的贷款选择可能很困难。这里列出了前面提到的每个选项的优缺点，以帮助您做出决定。
不同贷款类型的利弊
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优点 |
缺点 |
适合什么人 |
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固定利率抵押贷款 |
1.尽管利率变化，利率和付款仍保持不变。 2.稳定性使预算更容易。 3.简单易懂。
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1.利息支付往往更高。 2.为了获得更低的利率，借款人必须为贷款再融资 - 并再次支付结算成本。 |
计划在家中停留多年并希望以贷款期限内的相同利率获得可预测，稳定支付的借款人。 |
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可调利率抵押贷款 |
1.在贷款期限初期提供较低的费率和付款。 2.由于付款较低（最初），可能有资格获得更多房屋。 3.借助贷款初期的较低付款，帮助您节省和投入更多资金。
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1.贷款期限内的利率和付款可能会增加。 2.贷款重置时，较高的费率和付款可能难以管理。 3.ARM很难理解。 4.贷款人可以更灵活地进行定制。 |
不打算呆在家里超过几年的借款人 - 特别是当利率更高时。 |
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常规抵押贷款 |
1.可用于主要住宅，第二套房或投资房产。 2.总体借贷成本往往低于其他贷款类型。 3.一旦您获得20％的股权，PMI就可以取消。 4.代理贷款减少3％。
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1.最低FICO得分为620。 2.债务与收入比率为45％至50％。 3.如果您的首付低于20％，通常需要PMI。 4.验证收入，资产，首付和就业所需的重要文件。 |
借款人信贷良好，收入和就业历史稳定，首付至少3％。 |
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政府担保抵押贷款 |
1.更宽松的信贷要求。 2.不需要大笔首付。 3.对重复和首次购买者开放。 |
1.某些贷款无法取消的强制性抵押保险费。 2.整体借贷成本较高。 3.可能需要更多文档来证明资格。 |
现金储蓄较少，信贷不足或无法获得常规贷款的借款人。与军事借款人的其他贷款类型相比，VA贷款往往提供最佳条款和最大灵活性。 |
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巨额抵押贷款
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1.可以借更多的钱在昂贵的地区购买房屋。 2.利率往往与其他传统贷款相竞争。 |
1.首付款至少需要10％到20％。 2.最低FICO得分为660，但平均值通常为700或更高。 3.最大DTI比率为45％。 4.必须有现金或储蓄账户的重要资产（贷款金额的10％）。 |
富裕的借款人购买高端住宅，他们也有良好的信贷，高收入和大笔首付。 |
如何找到最优惠的抵押贷款利率？
要找到最佳抵押贷款利率，请至少与三家不同的贷方一起购物，以比较产品和费率。通常情况下，您的信用评分越高，您的债务越少，贷方可以提供更具竞争力的利率。
APR和利率之间有什么区别？
年度百分比率（APR）包括利率和所有其他借贷成本，如抵押贷款保险和其他贷款费用，并以百分比表示。它让您全面了解贷款的真实借贷成本。利率是贷款人向您收取借入本金贷款金额的费用。它可以是可变的或固定的，但它总是表示为百分比。
何时是获得抵押贷款的合适时机？
获得抵押贷款的第一步是获得预先批准，在开始寻找房屋之前最好这样做。预先批准可能会显示您需要处理信用问题或偿还债务，因此最好尽早与贷方沟通，以确定并解决潜在的障碍。
抵押贷款可以借多少钱？
最高贷款额将根据您选择的抵押贷款类型，联邦贷款限额以及您想要的抵押贷款类型的特定首付款要求而有所不同。例如，VA和USDA贷款允许您为房屋购买价格的100％提供资金，而FHA贷款需要3.5％的折扣，传统贷款需要至少3％的资金。
我如何能抵押贷款再融资？
如果您可以获得比当前抵押贷款更低的利率来降低您的还款，或缩短您的贷款期限并大幅削减利息，那么抵押贷款再融资是有意义的。就像获得新的抵押贷款一样，再融资需要贷款申请，并且您必须拥有至少20％的房屋股权，无论是通过偿还您的本金贷款余额还是因为您购买房屋后房屋的价值增加了。
