一般来说,对于信用评分较低的购房者来说,货比三家以获得最佳抵押贷款利率更为重要,因为他们收到的报价差异很大。
标准贷款(无PMI,jumbo或VA)的平均价差接近97个基点。VA贷款的利率虽然通常是最低的,但在典型的最低和最高报价之间的差距最大,为109个基点。VA巨型贷款的报价最稳定,通常相差58个基点。
包括旧金山和西雅图在内的价格昂贵的西海岸城市,利率变化率位居榜首,这很可能是由于庞大的贷款查询份额所致。
特别是对于信用评分较低的借款人而言,它可以通过提供给其他类似借款人的不同贷款产品的抵押贷款利率的多少、在何处以及为什么会有巨大的差异来支付。
负担得起的月供和繁重的月供之间的差别可以归结为几个基本点,这可以用一些简单的数学公式来说明。假设一个购房者想要购买价值中位数的美国住房(约22.7万美元),首付20%,标准的30年期固定利率抵押贷款,年利率为4%,每月将支付1095美元,包括税收和保险。保持其他所有条件不变,但将APR提高100个基点至5%,每月付款将增加到1,203美元,几乎增加了近10%。
一般的经验法则认为,住房成本不应超过收入的30%,因为它不是一个预算负担。同样,以美国房屋中位数为例,在相同情况下以4%的年利率担保贷款的借款人需要每月至少赚取3,650美元(43,800美元/年),才能不超过30%的门槛。以5%的年利率计算,同一借款人每月需要赚取4,010美元(每年48,120美元)的抵押贷款,才能保持负担能力。
显然,在承诺贷款之前,所有类型的借款人都可以先探索适合自己的贷款,但是,对于那些信用评分最低的借款人来说,货比三家可能会带来最大的好处,因为他们最有可能看到最低利率和最高利率之间的最大差异。
1.不同的贷款人,不同的利率-特别是对于那些信用评分较低的人
由于他们被认为具有较高的风险,因此信用评分较低的潜在购买者通常会获得更高的利率,并最终支付更高的费用,这是贷款人通过支付更多的费用来承担风险的一种方式。根据对2018年9月至2019年5月中旬期间向寻求30年期固定利率抵押贷款的借款人提供的利率进行的分析,提供给信用评分为760分或更高(通常被认为是优秀/低风险)的人的平均APR为4.54% ,对于那些信用评分在620至639之间(可接受分数的较低范围,被认为风险更大)的人,同期的引用利率为5.48%,相差94个基点(或几乎1个完整百分点)。
我们还发现,提供给信用评分较低的借款人的“最佳”(最低)和“最差”(最高)APR之间的价差往往要大得多。从每项查询的最大和最小报价来看,信用评分高于760的最佳和最差利率之间的差距为92个基点。得分介于620-639的那些人群中的最佳和最差APR之间的差距最高得分为133个基点。
在与上述相同的假设下,那些在这一低信用利率区间的高端获得贷款的人,每月需要比能够在低端获得贷款的同龄人多挣575美元左右,才能使他们的支付能力保持在可承受的水平(低于收入门槛的30%)。与信用等级较低的借款人相比,信用评分优异的借款人以较高的利率获得较高的贷款额,每月只需多收入280美元,即可负担得起的贷款。
2.VA贷款,巨额贷款推高利率变化
除了信用评分外,潜在借款人寻求的贷款类型也会在可能提供的利率范围内产生很大的差异。我们查看的数据显示,以其他方式获得的“标准”贷款所引用的最佳利率和最差利率之间的中位数差值为97个基点。但不符合联邦担保条件的VA超大型贷款(高于符合贷款限额的贷款)显示出较低的利率波动性。这很可能是因为在大多数地方,通常申请巨型贷款的地方往往也有不成比例的较高信用评分。在控制信用评分时,非VA超大型贷款的利率波动更大。
对于非巨型VA贷款的查询,总体报价最低,APR中位数为4.25%。相同类型的VA贷款的中间利率报价为4.5%。但是,VA贷款在提供的典型最大报价和最小报价之间似乎也相差最大,点差超过109个基点。即使控制信用评分和位置,这种可变性仍然存在。
3.高价市场,更多波动
报价利率的变化也可能很大,具体取决于潜在借款人的住所。在25个最大的大都市中,无论信用评分和贷款类型如何,在30年期固定利率抵押贷款中,最佳和最差利率之间的差距在旧金山,西雅图和洛杉矶均最高,这也是美国最昂贵的市场之一。而且,由于这些市场中的房屋比其他地方的房屋要贵得多,因此更高的份额将需要巨额贷款。正因为如此,来自信用评分范围更广的借款人的更多查询被提交,推高了APR报价的可变性。
仔细研究这些领域,我们发现高信用评分查询和低信用评分查询之间抵押贷款利率的变化程度不是恒定的。例如,在Baltimore,那些信用评分高的人可能期望报价在最佳与最差之间相差78个基点。但是,对于那些信用评分低于680分的人来说,这种差异最高可达155个基点。
那么,谁能从四处对比抵押贷款中获得最大利益呢?首先,那些信用评分较低的人,即使控制贷款类型和地点,也应该期望报价会有更多的可变性。要控制信用评分和metro地区,那些可以利用VA好处的人和那些正在寻求巨额贷款的人,还应该确保他们在承诺之前已经考虑了几种选择。最后,在价格昂贵的西海岸市场之外-由于大量贷款查询的比例较高,APR可能会出现更大的波动,包括夏洛特,菲尼克斯,休斯敦和波士顿等地都具有较高的可变性,即使在控制了贷款类型之后,这些可变性仍然存在和信用评分。