申请抵押贷款并不是一个简单的过程。即使对于那些幸运的人来说，他们避免了重大的信贷事故，控制了他们的债务并节省了一笔可观的金额，但仍然不能保证能够获得抵押贷款。在住房贷款方面，仅凭一个因素还不够，借款人必须符合一系列不同的条件。
每个标准都旨在确定您的整体还款能力或ATR。您的住所不仅将决定您是否符合条件，而且往往也决定你的抵押贷款成本。好消息是，无论您身在何处，通常都只需要一点点良好信息就可以朝着正确的方向前进。抵押资格可以分为四个主要部分。
内容
第1部分：您的信用评分有价值吗？
第2部分：计算债务收入比
第3部分：确定资产
第4部分：评估抵押品
第5部分：最后的思考
第6部分：经常问的问题
第1部分：您的信用评分有价值吗？
通常，当您致电寻求批准抵押的贷款人时，他们要做的第一件事就是查看您的信用报告。您的信用记录对于确定您的还款能力很重要，这是贷方将考虑的内容。
信用分数
通常，当贷方完成信用查询时，报告将显示来自Equifax，Experian和TransUnion三个报告机构的分数。中位数是贷方通常用来评定客户资格合格的分数。该分数将在很大程度上决定您是否符合条件，什么样的贷款类型最适合你（常规贷款，政府贷款，等等），并可能部分决定你的贷款成本。
620分是判断合格或不合格抵押贷款的一般基准，尽管从技术上讲，您的评分可以低至580分。联邦住房管理局（FHA）的580-619分抵押贷款计划也列出了其合格标准的清单。但是通常是不值得尝试的，因为大多数客户在抵押过程中会被拒绝。
对于常规贷款，借款人应至少有660分；但是，由于常规贷款是根据风险定价的，因此除非借款人超过700分左右，否则贷款将比较昂贵。为避免对常规贷款进行任何价格调整，最佳分数为740分+。
信誉欠佳
信用报告中的某些瑕疵会消除或严重妨碍您获得房屋贷款的能力。丧失抵押品赎回权，近期破产和卖空之类的事情都可能使您无法正常运行。好消息是，这些重大事故有一定的时间限制，在这些时间限制后，它们将不再无法让您获得抵押贷款，而有些则根本没有排除期限。
每月债务义务
由于大多数债务义务都显示在信用报告中，因此贷方使用该信息来确定您的可支配收入，这将使我们进入下一部分。
专家提示：申请前检查并改善您的信用
知道这些价格调节可能会在交易结束时花费数千美元，甚至在贷款有效期内花费数万美元，因此最好在申请前至少两个月采取行动并改善您的信用。您可以免费检查信用额，查看整个报告并尽快解决债务。当购买抵押贷款时，这也将为您提供更好的杠杆作用。
第2部分：计算债务收入比
您的债务收入比率告诉贷方很多关于你偿还抵押贷款的能力。在申请之前，请尝试计算一下自己的比例，看看是否可以通过还清债务或增加合格收入来降低债务收入比例。
计算您的合格收入
这里的关键词是“合格的”这个词。对于小时工和薪水工人来说，合格的收入通常是平均每月工资总额。对于其他人，例如那些自雇或有偿佣金的人来说，确定合格收入可能要复杂得多。
无凭证贷款和申报收入的日子已经结束。在2008年的抵押贷款危机之后，山姆大叔收紧了控制，贷款人现在必须从过去两年的纳税申报表中确定单项收入。这给许多希望获得抵押贷款的个体经营者带来了困境，因为很少有人在纳税申报表上申报他们的全部收入。
确定您的债务收入比
贷方通过将您的信用报告上显示的每月付款义务的总和除以您的合格收入来计算您的债务收入比（DTI）。付款义务包括汽车票据，学生贷款和信用卡付款之类的债务，而非手机账单和健身房会员资格等可取消的债务。根据消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau）的数据，对于符合条件的抵押贷款，最佳债务收入比（DTI）为43%或以下。
要计算你的债务收入比吗？请遵循以下示例：
首先，让我们计算您的合格收入。假设您的薪水为每年$ 36,000，您的合格月收入为$ 36,000除以12个月= $ 3,000。
现在，让我们计算一下您的债务，您需要为信用卡债务支付200美元，为学生贷款支付120美元，为汽车贷款支付175美元，每月债务是$ 495。
您的债务收入比就是您每月的债务义务除以您合格的月收入。在此示例中，这是495美元除以3,000美元，等于0.165。因此，您的债务收入比等于16.5％ -不错。
专家提示：说明您的实际预算。许多借款人可耻地没有考虑的一件事就是他们的预算。需要明确的是，贷方每月支付的贷款几乎与您实际支付的金额不同。贷方使用基于法律准则的初步计算，他们没有考虑到人们特定的生活方式，不必要的支出，甚至大多数形式的额外收入。因此，每一个借贷者都应该在打电话给贷方之前就对他们的真实预算进行评估。
第3部分：确定资产
几乎每一项统计数据都清楚地表明，美国人是可怕的储蓄者。尽管许多客户基于所有其他因素有资格获得抵押贷款，但他们的资产或缺乏资产往往是平等的。在抵押贷款交易中，资产是必要的主要原因是为了支付首期款。
对于联邦住房管理局（FHA）的贷款，只需要支付3.5％的首付即可完成，而在常规贷款中，我的预付款则低至1％。另一方面，退伍军人事务（VA）贷款根本不需要首付！这听起来可能很棒，但是您必须记住两件事。
从长远来看，低首付的成本更高
您的预付款越小，您作为借款人的资本就越小，因此贷方在写您的贷款时承担的风险就越大。为了抵消这种增加的风险，放贷人必须为首付低的抵押贷款收取抵押保险，从而使您的每月还款额增加了很多。
尽管FHA贷款始终带有抵押保险费（MIP），但如果您的首付比例低于20％，则常规贷款仅需要私人抵押保险（PMI）。因为退伍军人是真正了不起的人，退伍军人贷款不需要任何抵押保险。
会有关闭费用
没错，即使您设法为首付款储存了足够的钱，但这还没有结束。贷款包含一系列的结算成本，从发起费，到所有权费，到县记录费，再到最初的托管存款。有其他方法可以部分或全部支付这些费用而不必自掏腰包。
第四部分：评估抵押品
确定房产价值是最严格的抵押资格准则之一。这在一定程度上是因为准则在不同的项目和贷款人之间有很大的不同。当你在寻找抵押贷款时，无论您是要购买新房还是希望为现有房屋再融资，总是需要进行房地产评估。
该主题属性是贷款人的抵押物，这意味着，如果您拖欠付款，所有权将归还给贷款人，以弥补其损失。这种留置权使抵押贷款的利率比其他无担保贷款低得多。但是，这意味着贷方必须先核对项目清单，然后才能认为该资产值得抵押。
1.属性类型
有几种不同的房地产类型，每种类型都有自己的合格抵押标准。许多房产类型要么难以融资，要么不具备通过住宅抵押贷款融资的资格。以下是一些在贷方看来从最低到最高风险的示例。
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房地产类型 |
贷款人的感知风险 |
融资便利 |
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独户住宅（Single Family Home） |
低 |
最简单的 |
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联排别墅或排屋（Townhouse or Rowhome） |
低 |
最简单的 |
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模块化房屋（Modular Home） |
低 |
最简单的 |
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复式（Duplex） |
低 |
简单，有一些额外要求 |
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多户住宅或3-4单元房（Multi-Family Home or 3-4 Unit Property） |
低 |
中，有许多额外要求 |
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高级公寓（Condominium） |
中等 |
中，有许多额外要求 |
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房屋或移动房屋（Manufactured Home or Mobile Home） |
高 |
艰难，通常不合格 |
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合作公寓（Cooperative Unit） |
高 |
艰难，仅在纽约有资格或可通过股票贷款融资 |
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空置土地（Vacant Land） |
高 |
没有资格获得住宅融资 |
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商业地产或4个以上单独院落（Commercial Property or 4+ Unit Property） |
高 |
没有资格获得住宅融资 |
2.财产价值
贷款人还必须核实财产的价值，以确保抵押物的价值足以弥补他们的风险。贷方风险敞口的很大一部分是由贷款的规模与借款人的首期付款来确定的。换句话说，是贷款价值比（LTV）。
通过在贷款过程中获得对财产的评估，可以得出贷款人的财产价值和随后的贷款价值比率（LTV）。现在，很明显，在购买交易中，此步骤是在与房屋销售商协商购买协议之后进行的，造成了一种微妙的局面，如果发现的结果与协商的价格不符，双方可能不得不重新谈判或退出交易。
3.财产状况
虽然评估的主要目的是确定房产的价值，但评估人还必须确定其条件是否满足房利美，房地美，联邦住房管理局等设定的要求。一般而言，政府支持的抵押贷款对房产条件严格。不过，常规贷款在这方面更为宽松，主要涉及房产的结构完整性，以及房产是否在建或未完工。
最后的思考
尽管存在普遍的共性，但贷款人之间的资格条件可能会有所不同，因此查看您是否合格的最佳方法通常是直接与房贷经纪人交谈，以确定您的具体资格并查看其如何累积。请记住，如果您不想增加信用报告中的查询数量，请事先了解您的情况。
经常问的问题
1）问：如何获得预先批准？
首先，您需要填写一份申请表并将其提交给您选择的贷方。对于该应用程序，您需要2年的纳税申报单，包括W-2，过去一个月的工资单，2个月的银行对账单，贷方将查询您的信用报告。提交并处理申请后，需要2到7天的时间才能批准或拒绝。
2）问：我要支付多少利息？
您支付的利息将取决于您在贷款开始时收到的利率，您借了多少钱以及贷款期限。如果您以3.62％的利率借入208,800美元，那么在30年期贷款的过程中，假设您每月支付951.65美元，则您将支付133,793.14美元的利息。如果您想进行再融资，可以在这里快速上手http://www.aaalendings.com。
3）问：我应该存多少钱作为首付？
大多数贷方会建议您至少存储房屋费用的20％作为首付。明智的做法是存储至少20％，因为您首付的钱越多，每月的月供就越低，最终您还将节省利息成本。如果您无法存储20％的费用，则有几种购房者计划和援助，尤其是对于首次购房者。查看专门使购房体验变得轻而易举的贷款人吧http://www.aaalendings.com。
