许多美国人一生中将承担的最大债务是抵押贷款。有一种税收优惠可以帮助一些房主至少减少一点点利息负担，但是对于大多数美国人来说，它的实际利益极为有限。
抵押贷款利息扣除允许美国房主为已婚纳税人分别申请扣除高达37.5万美元的抵押贷款利息。下面我们来看看对于25万美元的标准抵押贷款，扣除额是如何运作的。
1.抵押贷款利息扣除数
30年期抵押贷款的平均固定利率为3.96％。在25万美元的抵押贷款的30年过程中，房主仅需支付利息177,601美元，即每年约5,920美元。
2018年美国人均收入中值为 33,706美元。一个年收入33706美元的美国人每年要缴纳4993美元的联邦所得税和FICA税。
扣除每年5920美元的抵押贷款利息支出，这一收入降至27786美元，年度估计税负仅降至3830美元。换句话说，抵押贷款利息扣除将为该美国人每年节省1,163美元的联邦所得税。
在30年的时间里，这个数字加起来在整个抵押贷款过程中总共节省了34890美元的税款。
如果将30年期25万美元抵押贷款的利息计算在内，房屋的总成本将跃升至427601美元。减税34890美元可以使抵押贷款的总净成本降到40万美元以下，约为392711美元。
2.抵押贷款利息扣除注意事项
抵押贷款利息扣除的注意事项是，纳税人必须逐项扣除，放弃标准扣除额，甚至有资格享受抵押贷款扣除额。2018年的标准扣除额为12000美元。
假设上述美国公民每年被允许扣除$ 5,920的抵押贷款利息，则至少需要有$ 6,080的逐项扣除额，才能抵消$ 12,000的标准扣除额。
换句话说，对于最富有的房主来说，抵押贷款利息扣除通常是唯一可行的选择。
布鲁金斯学会（Brookings Institute）经济学家威廉·盖尔（William Gale ）表示，抵押贷款利息扣除在本质上是一种倒退，绝大多数的福利将流向美国最富有的25%的家庭。
Gale写道：“许多美国新房主没有逐项列出，或处于15％或更低的水平，因此无论如何抵押贷款利息扣除额几乎无法为他们提供当前收益。”
不考虑30年期抵押贷款利息的房主，最终可能会为自己的房屋支付比他们意识到的要多得多的钱。从表面上看，房贷税减免似乎是减轻这些成本的一种方法，但现实情况是，这种减免对大多数新购房者没有帮助。
大多数金融专家建议尽可能还清或避免债务，但是对于许多美国人来说，用现金购房并不是一个可行的选择。无论如何，任何考虑借用一生中最大一笔贷款的人都应首先确保充分了解其含义，并对备选方案进行基本的成本效益分析。
