自2022年1月以來，伴隨着通貨膨脹日益加劇，美聯儲的兩次大幅度加息，房貸利率已一路攀升至近3年來的新高。截止到5月26日，30年期平均房貸利率已上漲到5.1%。
（數據來源：Freddie Mac 房地美）
在這樣的經濟大環境裏，房市供不應求的市場關係發生了逆轉嗎？今天就來跟大家分析一下最新的市場動態。
房源量上升，但依然供不應求
全美房產經紀人協會（National Association of Realtors）在4月中發佈了最新“房產經紀人信心指數調查報告”。
來自全美50個州5萬個一線房產經紀人接受了採訪，提供了近期各地房產交易的一手數據，最新數據顯示：
在房源供給端，2022年3月全美有95萬套房屋在售，比2月增長了11%，但相較於去年同期，仍然低了9.5%。
目前全美市場上的平均庫存量（MOI：Months of Inventory）僅爲兩個月，也就是說如果現在開始不再有新房源上市，市場上所有的房源會在2個月內全部賣光。
理論上，要達到完全供需平衡的完美狀態下，市場庫存量應該是6個月。
如下圖所示，藍色的州表示進入市場賣房的賣家流量弱，黃色的州爲流量穩定，灰色爲非常弱。
（數據來源：NAR 房產經紀人信心指數調查—賣家流量指數）
目前賣家少的原因可能是：認爲房貸利率升高降低了買房者的熱情，房子在這時上市不能賣出好價錢，所以最近不準備出手。
還有一些賣家在等待夏季賣房旺季的到來，同時觀望市場變化。
再來看需求端，經紀人們對買家進入市場還是持有非常樂觀的態度，如下圖可見，全美絕大部分的州買家還是會活躍的進入市場（圖中橙色和紅色的州）。
（數據來源：NAR 房產經紀人信心指數調查——買家流量指數）
據經紀人們反映，近期買房仍會有激烈的競爭，平均每套在售房源收到了約4.8個offer，這個數據在房市火爆的去年同期也是4.8。
87%的房源在一個月內被售出，去年同期的數據是83%。57%的買家進行了加價買房，去年同期的數據是48%。
房源在市場上平均停留17天，去年同期是18天。
房貸利率的升高，的確讓一部分買家選擇觀望，但是供不應求的市場關係決定了房市依舊是“賣方市場”。
另外，在新房建造上，全球性的建材短缺和美國本土建築業勞動力匱乏沒有得到緩解，新建房permit的等待時間仍然非常長。所以，來自新房建商的房源供給目前仍非常有限。
綜上所述，房市供不應求的現狀在目前沒有得到逆轉，只得到了一些緩解。
2022年房價會大跌嗎？
縱觀歷史上房價大跌，房市崩盤只會出現在市場上房源高度過剩，而需求端卻興趣索然的市場裏。
例如2008-2010年間次貸危機引發的房市危機。當年，很多信用分數低，收入不理想的人零首付貸款買了房，在經濟蕭條失業潮到來時，他們根本無法負擔月供，房子被銀行收回，大量的斷供法拍房（Foreclosure）流向了市場，導致房市嚴重的供過於求，房價大跌。
但2022年，市場上的房源還是很有限，還沒買到房的買家沒有離場，新買家仍在進入市場，只是更加謹慎。
再加上，有了2008年的前車之鑑，房屋貸款方近年對貸款人資質的審覈非常嚴格，這就大大降低了貸款人的斷供風險，因此現在不會出現大量法拍房源流向市場。
而且由於這幾年房價的飆升，房主手裏房子的資產淨值空前的高，如果一旦家庭財務出現狀況，也能立即以不錯的價錢賣房，所以現在在賣家一方，沒有任何低價拋售房屋的理由。
在競爭激烈的北加市場，目前房源庫存仍然非常低。整體的房源庫存量僅爲1.4個月左右。
只要供小於求這種市場狀況持續，房價依然會繼續上漲，但上漲的速度可能減慢。
2022年還是買房好時機嗎？
買房沒有最好的時機，只有對的時機。
如果你是投資買房者，你需不斷評估投資房的現金流，資產回報率，買房地域的升職潛力和投資週期。
而如果你是剛需買房者，也不妨再次審視自己的財務狀況：
1.目前債務情況
2.你準備好了5%-20%的首付，你也需要知道更低的首付意味着額外的保險費用
3.你準備好了大概佔總房價1-3%的過戶費用
4.你儲備了等同於至少3個月家庭收入的應急資金。
5.選擇最合適的貸款利率，例如更優惠的5/1 或7/1 ARM等。
如果以上這些你已經全部準備就緒，那麼你看房選房的節奏就不應該被打亂，根據自己的實際情況，選擇合適的買房時間點。
競爭如此激烈的今天，在好不容易遇到心儀的房子時，房貸不應成爲買房路上的絆腳石。
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