2020年，美國貨幣和財政政策雙重“大水”造就了火爆的樓市，但當初的水也變成了今天剛需的“淚”。隨着抵押貸款利率飆升，美國購房者月供負擔比去年狂飆60%。
2019年5月，如果買家以20%的首付和30年期固定抵押貸款購買價值30萬美元的房屋，平均利率約爲4.33%，每月支付的本金和利息爲1192美元。
2020年，雖然房價漲了5%，但抵押貸款利率下降到3.41%，因此每月月供實際上反而下降到1119美元。
到了2021年，抵押貸款利率進一步下降至3.15%，雖然房價上漲15%，但月供僅增加約100美元至1245美元。
但今年，還沒買房的剛需卻遭遇了高房價和房貸利率的雙重暴擊。5月房價同比上漲21%，抵押貸款利率一度飆升至5.5%左右，月供則飆升至1991美元，比去年多出逾700美元，月供負擔飆升60%。
根據美國住房抵押貸款金融巨頭房地美（Freddie Mac）公佈的數據，美國30年期抵押貸款平均利率已經漲至5.10%，遠高於去年年底的3.11%，處於十多年來的高位。
另一方面，隨着高房貸利率和高房價導致房屋銷售持續回落，樓市正處在最後的“賣方市場”，衆多賣家正在抓緊機會“下車”。26日房地產經紀公司Redfin公佈的數據顯示，上週待售房屋供應量與去年同期相比增長了9%，創下2017年開始跟蹤該指標以來的最大增幅。截至5月15日的四個星期內，新房源的增長速度幾乎是一年前同期的兩倍。
全球房產科技集團居外IQI聯合創始人、CEO卡斯夫·安薩里（Kashif Ansari）對21世紀經濟報道記者表示，在經歷了過去兩年的狂熱後，美國樓市正在迅速降溫。在高房價和十多年來最高房貸利率的雙重夾擊下，大批買家無力承受買房和房貸壓力，市場已冷卻不少。
“量價背離”現象愈發明顯
需要注意的是，在樓市成交量持續下降的同時，房價仍在不斷創出新高。
美國全國房地產經紀人協會（NAR）26日公佈的數據顯示，4月份美國成屋簽約銷售指數環比大跌3.9%至99.3，遠差於經濟學家預測的下跌2.1%，並且是連續第6個月下降，同比跌幅則高達11.5%。
對此，NAR首席經濟學家Lawrence Yun評論稱，這類待定合同很有說服力，因爲它們比成交量更能反映抵押貸款利率上升帶來的及時影響。
另一項數據顯示，美國4月新屋銷售年化總數爲59.1萬戶，創下2020年4月以來的最低值，環比大跌16.6%，遠低於市場預期的74.9萬戶。與此同時，4月新屋價格中位數同比飆升19.6%，達到創紀錄的45.06萬美元。平均房價甚至更高，達到創紀錄的57.03萬美元。
二手房方面，NAR數據顯示，4月成屋銷售年化總數爲561萬戶，環比下降2.4%，連續第三個月下降，創下2020年6月以來新低，4月成屋銷售同比跌幅爲4.1%。
儘管房貸利率上升，但相對緊張的供應仍將4月成屋價格中位數推升至創紀錄的39.12萬美元，同比飆升14.8%。另外，市場上高價房屋的銷售仍然比較強勁，而價格較低的房屋銷售量則出現下降，價格在10萬-25萬美元之間的房屋銷售量同比下降了29%，而價格在50萬-75萬美元之間的房屋銷售量則上升了19%。
供應問題有所緩解，但總體上仍相當緊張。4月底待售房屋的數量比3月有所攀升，但仍比一年前下降了10.4%。按照目前的速度，去化週期爲2.2個月，高於此前的1.9個月，房地產經紀人普遍認爲，去化週期低於5個月都是市場緊張的標誌。
最後的“賣方市場”
從種種跡象來看，樓市已經處於“賣方市場”尾聲。
根據紐約聯儲公佈的數據，一季度放貸機構發放了約8590億美元的抵押貸款，較去年同期下降25%。與此同時，一季度放款金額自2020年初以來首次低於1萬億美元。
美國在線房地產經紀公司Redfin首席經濟學家Daryl Fairweather分析稱，抵押貸款利率上升導致房地產市場發生變化，現在房屋賣家急於在需求進一步減弱之前尋找買家。在截至5月22日的四周時間裏，19.1%的賣房者降價出售房屋，創下2019年10月以來的最高比例。
但需要注意的是，市場降溫並不意味着房價會下跌，樓市只是從“過熱”逐步恢復正常。安薩里表示，美國樓市的基本面沒有改變，一方面疫情激發了人們對更大住宅的需求，另一方面住宅供應仍然不足，這決定了在相當長的一段時間內美國房價還會堅挺。
從華爾街大行的角度看，摩根士丹利預計，未來12個月房價增速預計將從2021年的19%降至5%。高盛則預計，美國房價增速將從今年的略高於10%放緩至2023年年中的“低個位數”增長。
展望未來，安薩里對記者表示，美國樓市將逐漸進入到一個“正常”階段，房價年漲幅可能在個位數，購房者不再需要跟幾十個人競爭，炒房客退出了樓市。
