“明明我看到周邊的房子都在降價，而且掛了很多天都沒賣出去，為什麼看到的數據卻是：房價在繼續創新高，掛牌時間也縮短了呢？”
上半年以來，儘管房地產市場的成交持續下滑，但是價格卻一再創新高，樓市現實似乎一直與數據處於背離狀態，不少人疑惑：到底該信誰的？
週四，全國房地產經紀人協會最新發布的樓市報告顯示——數據終於回歸了現實。
今天我們就根據NAR最新的7月美國樓市報告給大家做個分析。
量價背離現象消失
現房銷售數量（年化）
現房銷售價格中位數
從這份數據對比中，我們可以很明顯的發現，上半年美國樓市一直處於量縮價升的狀態。
年初美聯儲開啟的加息政策彷彿一下子讓樓市息了油門，然而與之對應的房屋中間價卻屢破新高，甚至在6月達到了41.6萬美元——自1954年有記錄以來的最高房價。
出現這種現象的原因一共兩點，一是供需結構的基本面沒有改變，房源數量緊缺導致房市一直處於供需不均的狀態；
二則是數據的滯後性，加息導致的房貸利率上升的影響還沒有完全反應在數據中。
而7月現房中間價格已經下降為$403,800，這是上半年以來首次出現下跌，可見量跌價升的現像已經不復存在——房屋庫存逐步回升，利率上升對購房者負擔能力的侵蝕也逐漸顯現在數據中。
房產投資仍火熱
在7月房市報告中，我們發現一個有趣的現象。
不同價位房屋銷售變化同比
從不同價位房屋銷售變化同比中可以看出，美國50萬以下的房屋成交量出現了大幅萎縮，而50萬以上的房屋銷量卻比去年同期增長了2%-6.3%。
這個數據最直接的顯示出——房產投資者的數量在不斷增長。
這是因為，房屋價格已經開始回歸價值了。當利率低的時候，對所有人來說是相對公平的，任何人都能用槓桿撬動一個安家夢，然而當高利率來臨時，那些付不出更高月供和首付的人只能出局。
由於兩極分化，資金雄厚的買家掌握了市場的話語權，他們買的更多是最為主流的、甚至貴一些的房子，而屬於廣大民眾能買得起的便宜的房子在高利率環境下也就成為了滯銷品。
這也是為什麼在上半年，利率不斷升高的情況下，房屋出售中間價卻在不斷上升。
經紀人信心指數調查
另一個現像是：掛牌時間更短了！要知道去年是樓市最火的一年，7月掛牌時間也只有17天，而現在的數據是14天。
當本就供應不足的市場出現高性價比的房屋時，對於投資者而言拼的就是速度，成熟的投資者大量參與房屋買賣，所以，掛牌時間變得更短了。
外國投資者熱情逆勢升溫
儘管美國房地產市場開始逐漸降溫，但外國買家的熱情卻在逆勢升溫。
這份報告中顯示，2021年4月至2022年3月，外國人在美國購置的住宅物業總價值達到590億美元，同比增長8.5%，打破了連續三年下跌的趨勢。
對於外國購房者而言，現在的市場反而不錯，畢竟美國本地買家少了，購房的競爭也少了，對於有能力的買家，其實倒是好事。
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