Prime Rate的起源
大蕭條之前，美國的貸款利率是自由化的，各家銀行通過綜合考慮資金成本、風險溢價等因素，來自行決定本行的貸款利率。
1929年，美國進入大蕭條時期，當時的美國經濟惡化，企業大量倒閉，居民收入也在下降。
於是市場上的資金供需失衡，信譽良好的企業和優質貸款對象急速減少。但銀行業的資金過剩，總得找個地方投資。
於是為了維持貸款規模，部分商業銀行開始有意降低信貸標準，把一些資質差的企業也納入貸款目標客群，各家銀行為了爭奪企業客戶，甚至開始給利率打折。
由此引發的銀行內捲，使得不良資產大幅增加，因為資金鍊斷裂的銀行紛紛破產，進一步加劇了經濟衰退。
人們聚集在倒閉的銀行外
於是為了防止銀行間的惡意競爭、規範存貸市場，美聯儲就出台了一系列政策，其中有一條就是最優貸款利率——Prime Rate。
這個政策倡導形成統一的基準利率來作為貸款最低利率，各銀行放貸利率要在這個最優貸款利率之上，以此來穩定市場秩序。
如何計算Prime Rate？
Loan Prime Rate（以下稱LPR）也就是貸款市場報價利率，是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率——這些信譽最好的借款人通常是一些大企業。
20世紀30年代，由《華爾街日報》發起的LPR，是從全美排名前30的商業銀行中，按照規則選取其中的22-23個報價加權計算得到市場LPR，並在紙質版華爾街日報上定期公佈，發布的這個Prime Rate就構成了市場上所有貸款利率的下限。
LPR的利率決定機制歷經近八十多年的演變：起初，大多數銀行在報價時都會參考聯邦基金目標利率（Federal Funds Target Rate，FFTR），那時銀行還擁有較高自由度來調節利率；
但到了1994年，美聯儲與商業銀行達成協議，LPR採用完全盯住聯邦基金目標利率的形式，公式關係為：Prime Rate = 聯邦基金目標利率+300bp。
其中這個300bp其實是一個中間值，Prime Rate和聯邦基金利率的差值允許在300bp上下小幅波動。在1994年至今的絕大部分時間內，這個差值一直在280bp~320bp的區間內。
2008年開始，由於銀行業集中度提高，大部分的銀行實際是由少數銀行來控制的，LPR的報價行就減少到了10家，其中當有7家銀行的Prime Rate發生變化時，華爾街公佈的LPR利率就會發生變化。
在實行這種報價機制至今，商業銀行就幾乎完全失去了調整Prime Rate的自主權。
為什麼要關注Prime Rate？
華爾街日報發布的Prime Rate是美國利率的指標，70%以上的銀行把它當作基淮利率（base rate）。
消費者利率通常建築在這個主要利率基礎之上，當這個利率改變時，許多消費者也會看到信用卡利率、汽車貸款和其他消費貸款利率的改變。
剛才我們提到Prime Rate的計算是由聯邦基金目標利率+300bp得出的，而這個“聯邦基金目標利率”，正是今年來美聯儲轟轟烈烈加息行動中的“息”。
在9月美聯儲第三次加息75bp之後，聯邦基準利率到了3%-3.25%的位置，再加上3%後的Prime Rate基本就是目前市場貸款利率的最低值。
週四，房地美公佈的30年期固定房貸利率平均為6.7%——高於我們剛才估算出的Prime Rate。
以上的計算也能讓我們更好理解：加息的影響為何會如此快速的傳導至房貸市場。
Prime Rate的變動還會更直接的影響到一些房屋貸款，比如會每年調整的浮動利率貸款，另外還有與Prime Rate直接掛鉤的HELOC（房屋淨值信用額度）等。
了解了Prime Rate的“前世今生”後，對於我們觀察房貸利率的走勢有了更多的幫助，而面對美聯儲仍將持續的加息政策，有貸款需求的購房者不妨儘早下手，以免錯過鎖定較低利率的好時機。
