自從房價飆升以來，許多首次購房者在期待房價能降下來，這樣他們就能買得起房了。他們的願望似乎得到了滿足——然而，他們陷入了一個悖論:即使房價開始下跌，購房成本卻在上升。 2022年房價不如2021年漲的多，但是同一方產的購房成本已經明顯飆升了。
主要原因:飆升的抵押貸款利率。
大多數人仍然非常關注房產的價格。事實上，這種對標價的痴迷在美國人心中根深蒂固。但是，購買房屋與從實體店或網上購物購買其他產品是非常不同的。除非現在用全現金購買，否則他們將獲得長期貸款來為他們的購買提供資金。借錢的成本很高——當抵押貸款利率上升時，成本會增加。
從全國來看，現在的抵押貸款支付中值比一年前高出了77%。這一增長主要是由於利率上升，30年期固定利率貸款的利率從3%的低位飆升至7%左右。這完全顛覆了人們的負擔能力。
“利率絕對重要，”Realtor.com高級經濟學家喬治·拉蒂烏說。 "幾乎不考慮價格，抵押貸款利率就能決定一個人買房的能力。"
為了讓這些付款回到一年前的水平，房價需要暴跌45%(假設利率保持不變)。讓那件事過去一會兒。如果抵押貸款利率上升到8%，房價必須下跌50%才能回到去年的水平。
抵押貸款利率有很大的不同。
Ratiu說:“房價必須大幅下降，購房者才會覺得他們真的買到了便宜貨。”“如果我們將利率維持在3%左右，價格下跌可能會讓人們有機會買到便宜貨或更實惠的東西。但由於利率不太可能很快回到3%的水平，即使價格下降10%也不會帶來太大的好處。”
房價預計不會暴跌
房價下跌45%的可能性微乎其微。價格從春季和夏季的峰值有所下降，但每年都在上漲。大多數房地產專家預測全國范圍內只會下降10%左右，儘管全國范圍內的確切數字預計會有很大差異。
“房價真正下跌是相當罕見的。這種情況不常發生，”帕德赫拉克·陳嘉煒說。他是跨國金融服務和銀行公司ing的美洲地區研究主管。
在大蕭條期間，房價僅比2000年代房地產泡沫破裂後的峰值下降了約30%。這在很大程度上是由於次級掠奪性貸款的破產，廉價住宅充斥市場的止贖潮，以及待售房屋多於買家。
今天，那些高風險的抵押貸款已經基本上被消除了。只有最合格的買家——那些最不可能喪失抵押品贖回權的人——才能獲得貸款。與住房供過於求相反，可供出租和出售的房產嚴重短缺，買家和租戶遠遠多於可用房屋。這為價格提供了底線，防止價格下跌太多。
“那些說‘漲了就一定會跌’的人，我很欣賞他們想去思考價格背後的經濟理論，”涵蓋大西洋中部地區的多重上市服務公司Bright MLS的首席經濟學家麗莎·斯特蒂文特說。 “但如果我們預計房價會大幅下跌，供應就必須大幅增加，(而且)我們多年來一直沒有建造足夠的住房。”
在新冠肺炎疫情時期，低利率幫助推動了房價的歷史性上漲。因為買家每月花在抵押貸款利息上的錢少了，他們有更多的錢來買房。這引發了房地產狂熱，導致了瘋狂的競購戰，投資者幾乎買下了看到的所有東西，出價超過要價六位數。
現在利率已經上升，增加了現在的新房主每月必須支付的金額，買家沒有那麼多錢來購買實際的房子。他們的錢轉而流向了貸方。所以價格被迫降了一點。
“我預計價格會從峰值回落。但在大多數市場，價格將比疫情之前的2019年高出10%、20%、30%，”斯特蒂文特說。 "
在過去的一年裡，每月的抵押貸款額飆升
去年10月，全國抵押貸款支付的中位數是每月1245.48美元。一年後，買家每個月要多付大約1000美元——同樣的房產，不包括稅和保險費。然而，10月份房價同比僅上漲了13.3%。這意味著他們額外支出的大部分現金來自更高的利率。
在30年的貸款期限內，如果提前一年結束貸款，買家將多支付$345,247.20美元。當然，這是假設如果利率下降，他們不會為貸款再融資。
“那是一大筆錢，”斯特蒂文特說。“這對家庭預算有重大影響。”
抵押貸款利率可能會繼續上升
抵押貸款利率很有可能繼續攀升——這讓購房者非常沮喪。
美國美聯儲一直在提高自己的利率，以抑制通貨膨脹。抵押貸款利率是獨立的，通常跟隨美聯儲的腳步，當美聯儲利率上升時上升，當美聯儲降息時下降。
美聯儲通常只會在需要的時候降低利率來提振經濟，疫情時期就是如此。
“我認為抵押貸款利率停止上升的唯一途徑是經濟陷入嚴重衰退”Ratiu說。
