僅僅幾個月房市就已經發生瞭如此大的變化。
隨著年底的臨近，火熱的房地產市場被飆升的抵押貸款利率拖垮了。
現在，似乎陷入了一個僵局。在美國一些最熱門的市場，房價開始從峰值下跌，但不足以彌補較高的抵押貸款利率。所以越來越多的買家根本買不起。
賣家通常也是買家，他們不想放棄低抵押貸款利率去購買新的房產。租房者搬不起。許多新房主擔心他們是在市場迅速惡化的高峰期購買的。
KPMG US公司的經濟學家龐雅文·馬萊耶夫說:“沒有人想當接盤俠”。 “在價格下跌的市場上，沒有人想買。大家都想等它結束。”
那麼，隨著2022年的結束，接下來會發生什麼呢？抵押貸款利率會繼續上升嗎？價格還能降得更低嗎？買家會重返市場嗎？
“人們肯定認為房價會下跌。因此，消費者會說：如果兩個月或三個月後價格更低，我為什麼要現在購買？房地產諮詢公司Zonda的首席經濟學家Ali Wolf說到。
“這種心態正在凍結房地產市場。”
房地美 (Freddie Mac) 的數據顯示，過去一年，30年期固定利率貸款的抵押貸款利率從略低於3%升至7%以上。這意味著抵押貸款每月增加數百美元。根據Realtor.com的一項分析，現在每月的抵押貸款支付中位數比一年前高出了81%。
很少有買家，尤其是首次購房者，能夠承受這樣的漲幅。由於利率提高，許多人不再有資格申請抵押貸款，許多人業被迫削減預算。
房屋在市場上待售的時間更長了，賣家在大幅降價，銷售停滯。所以房價面臨下降的壓力。
“房地產市場正在崩潰”穆迪分析公司的首席經濟學家馬克·贊迪說。 “潛在的首購族買不起，潛在的折價購買者搬不起。投資者已經離場觀望，因為他們知道價格會進一步下跌。”
房價會跌到多低？
許多潛在買家都像玩遊戲一樣盯著房價。房價會跌到多低？
穆迪分析公司 (Moody's Analytics) 的讚迪 (Zandi) 預計，房價將在全國范圍內從高點跌至谷底，跌幅約為10%，明年夏季觸底。在疫情的熱點地區，比如鳳凰城，房價會跌得更多；博伊西；德克薩斯州的奧斯汀經歷了最大的上漲。這些地方的房價可能會下跌20%。他說，佛羅里達州的買家需求仍然強勁，可能會好一點。
“在 (新冠肺炎) 疫情期間最活躍的市場，也是未來將經歷最大跌幅的市場”贊迪說。
Zonda的Wolf預計明年全國范圍內的價格會下降15%。她看到大約40%的建築商在降價。
然而，重要的是要正確看待價格的下跌。根據Realtor.com的數據，從全國范圍來看，在兩年多一點的時間裡，從2020年3月疫情停擺開始到今年6月市場見頂，房屋價格上漲了40.6%。因此，在兩年的時間裡，10%、15%甚至20%的跌幅並不像一開始看起來那麼顯著。
“要記住的一件非常重要的事情是，房地產是周期性的”沃爾夫說。 “我們經歷了住房市場價格、銷售和需求的大幅上漲，現在卻在收縮。這並不新鮮。”
並非所有人都預期價格會大幅下跌。
涵蓋大西洋中部地區的Bright MLS首席經濟學家麗莎·斯特蒂文特預計，明年夏天，房價將從峰值水平略有回落。但是對於這個國家的大部分地區，價格增長將會放緩。這意味著價格不會像疫情時期那樣大幅上漲。
“我不認為價格會大幅下跌，”斯特蒂文特說。
租金價格也將放緩
過去一年租金的瘋狂上漲也在放緩。
大多數租房者都難以承受更高的價格，尤其是在通貨膨脹、汽油和其他成本飆升的情況下。許多地方的房租如此之高，以至於許多年輕人負擔不起搬出父母家的費用。現在許多公司都在發放解僱通知書，這使得租房者更難負擔這些高昂的價格。
贊迪預計，租金將會穩定下來，甚至可能在租金上漲最多的地區有所下降。
“租金在短期內會變得更低”他說。
抵押貸款利率準備上升——但現在反而下降了
抵押貸款利率預計將保持在高位，甚至可能在年底上升。
這是由於美國美聯儲一直在通過提高利率來打擊通脹，從而打擊房地產市場。當美聯儲加息時，抵押貸款利率通常會隨之上升，預計美聯儲將繼續上調利率。
然而，在政府顯示通脹仍然強勁但正在放緩後，抵押貸款利率上周有所下降。這意味著美聯儲將繼續加息，但幅度可能不會像之前預期的那麼大。
據《抵押貸款新聞日報》(Mortgage News Daily)報導，這種出乎意料的樂觀情緒解釋了為什麼週四30年期固定利率貸款的抵押貸款利率從7.22%降至6.62%。
雖然預計抵押貸款利率在今年剩餘時間內仍將保持高位，但許多人都在密切關注他們下一步的行動。
畢馬威會計師事務所的Maleyev說:“高利率已經結束了”。住房市場將“在利率再次下降時回升”。
更多的房屋出售，但沒有多少新的房屋上市
買家終於有了更多的選擇——只是沒有太多他們沒見過的新選擇。
一些計劃在未來幾年內上市的賣家，仍然打算在價格仍然很高的時候賣掉他們的房產。其他人出於生活原因需要賣掉房子，比如隨著他們家庭的成長需要更多的空間，或者隨著他們的孩子離開家想換更小的房子。也有一些人會為了工作或更接近家人和朋友而搬家。
“人們不得不搬家總是有原因的，而且這些搬家總是會發生”斯特蒂文特說。但是“如果你不需要買房，你可能會覺得現在不是搬家的合適時機。”
大多數賣家也是買家。那些不需要搬家的人可能不會考慮換房子——尤其是如果他們有抵押貸款的話。大多數房主現在的貸款利率在2%到3%之間，如果他們購買新房，他們將需要獲得新的貸款，利率可能至少是兩倍。更高的利率會使每月的抵押貸款額增加數百。
此外，許多現在出售的賣家不得不降價，增加買家的成交成本，或者做出其他讓步。
建築商目前有很多房屋正在建設中，但由於買家減少，他們開始暫停建設。許多人仍然對大衰退前的情況心有餘悸，他們建造的房屋數量超過了買家的數量，然後在經濟衰退時血本無歸。儘管住房短缺，他們不想重複許多公司破產時的房地產泡沫破裂。
這將降低房地產市場的成交量，影響售出房屋的數量。由於房地產市場的動盪，最近幾個月銷售額下降了。甚至投資者現在也在猶豫，傾向於觀望。
Zonda的Wolf表示:“我們正在經歷房地產市場的一個非常獨特的時期，因為我們同時遭遇了買方罷工和賣方罷工”。 “當這兩種情況都發生時，房屋銷售將不可避免地下降。
衰退會進一步削弱房地產市場
如果美國陷入全面衰退，出現大範圍失業，房地產市場將會更加糟糕。
“衰退風險非常高，”贊迪說。在全國范圍內，房價在衰退期間可能下跌20%，在最“活躍”的市場跌幅將更大。
然而，房地產專家預計次貸危機不會重演，當時房價暴跌，不良抵押貸款破產，喪失抵押品贖回權席捲全國。自上次泡沫破裂以來，大多數讓房主陷入困境的次級抵押貸款都已被廢除。貸款人審核變得更加嚴格，現在只有最合格的借款人才能獲得抵押貸款批准，降低了再次發生止贖危機的風險。
與上次危機不同的是，現在買家比待售房屋多。
“價格會下降，但不會崩潰，因為住房短缺，”贊迪說。 “這將有助於確保市場不會崩潰。”
衰退的重點在於，在經濟低迷時期，美聯儲更有可能降低利率來刺激經濟。這可能會導致抵押貸款利率下降。加上較低的房價，首次購房者和其他購房者可能會重返房地產市場。
“這仍然是一個相當強勁的經濟體”帕德赫拉克·陳嘉煒說。他是跨國金融服務和銀行公司的美洲地區研究主管。 “存在衰退風險，但不具備導致房地產市場崩潰的因素，所以，房價不會一落千丈。”
