很多朋友計劃在美國置產時，可能有聽過朋友抱怨每個月要多付一筆HOA 物業費，通常我們會把地稅、房屋保險費、房屋維修費和HOA物業費等列入房屋持有成本當中。
本期文章整理買房須留意的HOA房產知識觀念，我們將分享哪類房產會有HOA，它的用途與收費？以及買房必看的HOA package重點內容！
美國哪些房產有HOA？
美國可以交易的房屋類型分為獨棟別墅(Single Family House)、聯排別墅(TownHouse)、出售公寓 (Condo)這幾種，其中Condo和Townhouse是有HOA物業管理委員會(Homeowner’s association, HOA)，是所有住戶都有義務參與並遵守公約。
而通常會把HOA運作委託給專業的物業團隊進行管理，舉凡建築物刷油漆或是倒垃圾、清潔打掃通通由他們負責來聯繫水電工、油漆工處理。
不過要提醒大家，雖然HOA是屬於非營利組織但權力很大，且制定的公約與條例都具有法律效力。假如你購買了公寓或是聯排別墅，屋主就會成為HOA組織成員，必須要繳納物業費。如果欠繳物業費或違反公約，屋主將會面臨罰款！曾有屋主因為欠繳物業費被HOA起訴，最後房產被法拍來付欠繳的物業費！
HOA的費用通常按月或按年向屋主收取，作為儲備金(HOA reserve)。每月的費用大約在$200–$400美金。儲備金將用於小區日常環境及公共設施的維護，包含游泳池、屋頂修理、健身房、草坪修剪等等。如果有保全設施與門禁的小區收費也會較高！
HOA優勢與評估是否要投資
擁有HOA的房屋，對於現代忙於工作無暇打理房子的人來說，屋主不用親自去處理房屋維護的問題。有些華人朋友在投資美國房地產時，偏好選擇Condo公寓也是因為有HOA物業委員會協助打理十分便利。即使人不在當地，房子遇到漏水、修理外牆等問題都能迅速解決。
不過對裝修和房屋外觀很有想法的朋友，就比較不適合HOA，為了統一公寓或聯排別墅小區景觀一致，舉凡像是陽台、屋頂的改建，甚至連外牆油漆刷的顏色都必須得經過HOA管理委員會批准。
購房時 HOA package必看的重點
很多年輕人或小家庭偏好有HOA物業管理的房產，既不需要親自處理房屋維護，又可享受健身房、游泳池、烤肉區等公共設施居住非常便利。在購買公寓前，記得詢問物業管理公司的名稱及主要聯繫人，日後如果遇到問題可以立即聯繫，並請賣家提供HOA package。
通常HOA resale package，文件長達100多頁，詳細寫了建商和HOA制定的規章和公約(CC&R)、會議記錄以及儲備金財務報表。 Josie在幫買房客戶看HOA 文件時會特別區留意以下這幾個重點。
HOA CC&R章程：屋主在小區公寓須遵守的規定，涵蓋能不能養寵物、公共空間使用和出租限制等等。不遵守規則會以罰款或訴訟方式處理。有些HOA會有Rental Cap的限制，整個小區租戶不得超過一定的比例，當租戶達到上限，其餘的屋主只能在waiting list等待。對於投資人來說相對不利。
Litigation 法律訴訟：文件中如果提到HOA正在訴訟，不論是住戶與HOA的糾紛引起的訴訟，或是屋子有問題HOA去告建商，這類訴訟耗時也費錢，經常要向戶收費去平攤訴訟費。通常貸款銀行看到購買的房產，HOA有訴訟的紀錄都不太願意放貸。
HOA 財務報表：透過報表了解HOA的開支，是否近期公寓有大工程要進行以及是否有訴訟費支出？如果發現HOA儲備金很少，可能意味著未來的HOA費用還會再增加。
