年終是總結、反思和展望的時候。 2022年底美國房地產市場狀況如何，2023年我們應該期待什麼？來看看來自美國不同房地產市場的專家們的見解。
年終房地產市場現狀
住宅市場在 2022 年仍然非常活躍，就像 2020 年和 2021 年一樣。外在宏觀因素仍然是影響當前房地產趨勢的主要因素。疫情和遠程/混合工作模式的影響仍在持續，除此以外，烏克蘭戰爭和通貨膨脹也影響了房地產市場的方方面面。
雖然都是危機情況下，但是當前形勢與08年經濟大危機不同：08年房地產泡沫破裂主要是由於房地產以及抵押貸款金融行業自身的因素。
而本次主要是由於上述外在因素。這也是為什麼儘管存在動盪和不確定性，房地產市場仍然不太可能崩盤，或發生重大市場調整的原因。
2022年美國房地產市場到底發生了什麼：
樓價創歷史新高
根據 Zillow 的數據，截至 2022 年 9 月底，房地產價格中位數達到 357，810 美元。自年初以來大幅增長8.9%，同比增長14.9%。
雖然 10 月份的數字明顯低於 2021 年 19.6% 的增幅，但仍超過了 5.3% 的年均房地產增值率。
Dotoli集團負責人Josh Dotoli認為房屋價值達到歷史高位是由於供需問題。他解釋了住宅房地產的持續增長如下：
儘管利率飆升，住房需求仍然很高，但供應（可供出售的房屋數量）跟不上需求。這導致價格上漲，買家之間的競爭加劇。不幸的是，這個問題預計不會很快消失。新房的數量跟不上人口增長的步伐。
這一趨勢的總體影響是高房價勸退很多購買能力較低的首次購房者，這在一定程度上減輕了有購買力的房地產投資者的壓力。
抵押貸款利率也達到了歷史最高水平
另一個趨勢是抵押貸款利率的上升。與 2020 年初開始攀升的房地產價格不同，抵押貸款利率一直徘徊，直到 2022 年初，開始上升，並從那以後，開始上升加速。
Freddie Mac說，現在30年期固定利率抵押貸款利率為6.94%。這一數字是2022年1月（3.22%）的兩倍多，比一年前增加了3.85個百分點。這是自2002年4月或20多年前以來抵押貸款利率最高的一次。
RE/MAX Town & Country的房地產經紀人Bruce Ailion解釋了抵押貸款利率上升的原因：
聯邦基金（Fed Funds）利率的上升是抵押貸款利率上升的一個因素，大多數分析師不認為美聯儲已經停止加息。
和飆升的房價類似，抵押貸款利率的大幅上漲又勸退很多購房者，並迫使投資者尋找融資渠道。
然而事實上， Matiah Fischer甚至說：抵押貸款需求處於1997年以來的最低水平。
庫存量上升
2022 年住宅庫存的增加緩和了房地產市場充盈的需求。自今年5月以來，活躍房源數量逐年上升。根據 Realtor.com的數據，2022 年 9 月，住宅物業上市量同比增長 26.9%。
然而，庫存仍然沒有需求那麼高。 Keller Williams Metropolitan的JRR Partners房地產經紀人Ryan Ross說：
庫存仍然很低，優質房屋持續在1-2個月內銷售一空。
租金上漲
由於高房價和抵押貸款利率上升，許多人不得不選擇租房而不是買房，尤其是在價格與租金比率較高的熱門市場。它導致整個美國住房市場的租金上漲。
據 Rent.com 報導，2022年8月和9月，平均租金分別同比上漲12.3%和8.8%。在 88.6% 的美國住房市場中，租金與 2021 年同期相比有所上漲。租金漲幅最大的州包括Florida（25.5%），Delaware（23.9%），New Mexico（21.2%）和Oklahoma（20.8%）。
儘管利率上升，但租金需求仍然強勁，主要是因為考慮到一般住房負擔不起，租房者沒有太多選擇。 House Solutions USA總裁Chris Romany分享道：
我們於10月21日星期五在East Orlando掛牌出租房屋；在48小時內，我們收到了來自租戶申請人的100多個查詢，可見當地市場多麼強勁。
請記住，Florida房地產市場的租金飆升幅度最大，租戶的需求仍在飆升。
這種趨勢——高租金和強勁的需求——使 2022 年成為投資長期租賃物業的特別好的一年。
租金上漲短租行業復甦
雖然Airbnb市場在疫情開始時大幅下跌，但隨著旅行限制的解除，市場逐漸復蘇。接近 2022 年底，短期租賃已經完全恢復並重新成為更有利的租賃策略。
Mashvisor的全國租賃市場分析顯示，截至2022年10月底，美國市場短期租賃的平均Cap rate為4.58%。長期租賃的比較數字為3.29%，因此前者的投資回報率明顯更高。
注：我們的分析側重於房價中位數低於100萬美元的市場，以及多餘100個的相應類型的租賃房源，這確保了強勁需求下，投資者的負擔能力。
總而言之，2022 年是美國房地產市場又強勁的一年。專家們一致同意這一點。
Dwellings Michigan的副經紀人Boyd Rudy強調：
儘管目前經濟存在不確定性，但住宅市場仍然強勁，創紀錄的低庫存推動價格上漲並創造了競爭激烈的買家競標情況。這與先前——疫情將給市場降溫的預測背道而馳。
Awning的CEO兼創始人Shri Ganeshram看到了一些調整的跡象，但這遠遠不足以改變局面。他說：
住宅房地產市場目前正在疲軟，但並不像大家預期的那樣自由落體式下跌。
與此同時，Palmetto Land Buyers的CEO兼創始人Joe Ortiz談到了房地產市場的繁榮：
“目前住宅市場正在蓬勃發展。房價飆升，對房產的需求很高。這與預測市場放緩的預測形成鮮明對比。”
因此，我們可以得出結論，美國房地產市場即將在 2023 年以良好的狀態開始。
