本週二（11月29日），聯邦住房金融局（FHFA）宣布了2023年最新常規抵押貸款最高限額（Conforming Loan Limits）。
2023年的Conventional Loan限額現已立即生效，以下是具體限額標準：
美國大部分地區的常規貸款限額將從2022年的647,200美元提高到726,200美元，增長了約12%；高房價地區的限額也在上升，從970,800美元增加到1,089,300美元。 *針對1 Unit房屋
這也是歷史上首次，美國聯邦政府開始支持超過 100 萬美元的房屋貸款，這是一個非常重要的信號！同時也和各位購房者息息相關。
那麼，到底什麼是常規抵押貸款限額（Conforming Loan Limit）呢？
什麼是常規貸款限額？
想明白什麼是常規貸款限額，就需要我們先了解什麼是常規貸款（Conforming Loan）。
Conforming Loan是當今美國市場上最常見的貸款類型，大部分買家申請的都是這類貸款。
這類貸款通常對買家的要求不會太嚴格，簡單來說，就是政府給買房價格較低的買家提供支持，讓信用分數較低以及貸款首付較低的買家也能夠買到房子。
根據法律規定，Conforming Loan是按照房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），也就是“兩房”的規則來審批的。
這兩家公司會對此類貸款進行住房抵押貸款證券化（MBS），放在公開市場上出售給投資者。
由於其流動性較高，且有政府支持，所以Conforming Loan的利率通常低於Non-Conforming Loan，審批也沒有那麼嚴格，但同時，這種貸款可以拿到的貸款金額就不能過大。
所以，Conforming loan就是符合房利美和房地美所設定的貸款額標準的抵押貸款，房利美和房地美只能購買低於這個貸款限額的抵押貸款。
而這些限制，就是由聯邦住房金融局（FHFA）設定的。
常規貸款限額如何制定？
由於住房價值會隨著時間的推移而不斷升值，因此，美國政府在2008年頒布的《住房和經濟復甦法》（HERA）規定：對常規貸款限額進行每年一次的調整，並建立了一個永久性的貸款限額計算公式，以此來反映全美平均房價的變化。
該限額由聯邦住房金融局（FHFA）設定，FHFA在每年10月份會關注聯邦住房融資委員會（FHFB）報告的平均房價同比百分比變化，以調整常規貸款的限額，並於次年11月宣布。
下圖是1980年至2023年，適用於美國大部分地區的Conforming Loan限額變化。
2020年初以來，由於創紀錄的抵押貸款利率和人們居家辦公的趨勢，推動了住房需求的激增，美國房屋銷售價格中值上漲了近40%，因此，2023年常規貸款限額也出現了大幅的提升。
雖然FHFA設定了常規貸款限額的基線，但每個縣都有各自的常規貸款限額。
這是因為，在一些房價高於全國平均水平的地區，比如紐約市、西雅圖、舊金山等，當地房屋價值的中位數都達到常規貸款限額的115%以上了。
在這些地區，FHFA允許借取更高額度的常規貸款（Super Conforming Loan），這類貸款也被稱為High balance Loan。
對於High balance Loan，HERA中仍規定借款限額最高不得超過Conforming loan限額的150%。
以四個法定指定的高成本地區（阿拉斯加、夏威夷、關島和美屬維爾京群島）為例：
2023年High balance Loan的限額就是常規貸款限額的150%，也就是1,089,300美元。 （$726,200*150%=$1,089,300）
對購房者有何影響？
常規貸款限額的提高，意味著購房者會更容易滿足常規貸款的要求，而符合限額的常規貸款通常具有較低的年利率，借款人的月供也會越低。
超出常規貸款限額的貸款，一般被成為大額貸款（Jumbo Loan），這類貸款相比Conforming Loan往往有著更高的利率。
不過隨著美聯儲年內六次的暴力加息，常規貸款的利率普遍大幅上漲，根據房地美最新的統計數據，30年期固定抵押貸款的平均利率水平為6.49%，是年初水平的兩倍！
但現在，AAA LENDINGS推出一款Jumbo Loan產品，利率低至5.375%！
除此之外，目前只要貸款金額高於Conforming Loan Limit，就可以申請此類貸款。
如此低的利率在市場上並不多見，符合條件的朋友們不妨儘早下手申請！
