鮑威爾：樓市泡沫期結束
2005年，前美聯儲主席格林斯潘曾對國會表示：“美國不太可能出現房價泡沫。”
但事實上，當時房地產已經出現了泡沫，而就在格林斯潘傳達這一信息時，泡沫已接近了頂峰。
我們把時間快進到2022年的現在，由於大家對上一次的地產泡沫心有餘悸，所以這一次，經濟學家們並不害怕承認泡沫的存在。
上週二，全世界最具影響力的經濟學家——美聯儲主席鮑威爾在一次活動中承認了房地產泡沫的存在，鮑威爾稱：美國在疫情期間的房價上漲符合“房地產泡沫”的定義。
“在大流行期間，由於極低的抵押貸款利率，人們都想買房，選擇離開城市搬到郊區，在這期間房價上漲到了一個非常不可持續的水平，所以，美國確實出現了房地產泡沫。”
今年9月份，鮑威爾曾表示：美國已經正式進入了一個“艱難的房地產市場調整期”，它將恢復市場供需關係的“平衡”。
而現在，房地產泡沫期已然結束，市場的“平衡”進程已經開始了。
2023年房市展望
2022年，高溫不退的通貨膨脹，激起了美聯儲勢必降低通脹的決心。
在接二連三的加息舉措下，抵押貸款利率以前所未有的速度攀升，從年初的1%升至7%。
全國房價中位數也自下半年開始逐步回落，截至2022年11月末，已從峰值回落7.9%。
（2022年1月至11月，美國掛牌房屋價格中位數；圖源：Realtor）
還有不到一個月的時間，我們即將迎來2022年的“句號”，也將迎來2023年的一些“問號”：2023年美國房價會持續下跌麼？房地產市場會在何時迎來轉向？
根據Zillow及Realtor的預測，未來12個月，全美平均房價仍將保持上漲趨勢。
實際上，大部分地產經濟學家都預測，2023年房價不會出現大幅下跌，而是會溫和、緩慢的繼續上漲。
在當前高通脹、高抵押貸款利率、房地產交易放緩的背景下，為什麼大多觀點認為房價不會在2023年大跌呢？
其實，主要判斷依據是：美國房地產市場庫存仍然不足，可用於出售的房屋庫存非常低，這將有利於保持房價的穩定。
鮑威爾也在上週三的講話中承認了這一點——“這些（住房調整）都不會帶來影響長期的問題，建設中的住房數量難以滿足公眾的需求，住房短缺的情況長期看來仍然存在。”
（322個細分地產市場的最新預測；圖源：Fortune）
雖然“極度緊缺的房屋庫存”將牽制著房價的下跌，但由於房地產市場的分化表現，可能會呈現出“部分地區房價上漲，部分地區房價回落”的情況。
尤其是在大流行期間“被嚴重高估”的市場，可能會迎來比較明顯的房價回落。
利率見頂，房市何時轉向？
12月8日，30年期抵押貸款利率經過連續四周的大幅回落，已經從年內最高點的7.08%降至6.33%。
Bright MLS的首席經濟學家Lisa表示：“這表明抵押貸款利率可能已經見頂。”但她同時也提醒由於經濟存在不確定性，利率仍會有持續的波動。
但大多數專家認為，雖然抵押貸款利率會出現波動，但會保持在7%的範圍內，不會再次突破前高。
也就是說，房貸利率已經見頂！那麼低迷的房地產市場會在何時迎來轉向呢？
目前，高利率及供應短缺的現狀，可能繼續讓潛在購房者持觀望態度，需求的疲軟可能導致房價小幅下跌。
但在2023年下半年，隨著加息進入尾聲，抵押貸款利率將有所下滑，潛在購房者信心逐步恢復，房地產市場可能在年中迎來復甦。
總之，“美聯儲的加息舉措”是乾擾房地產市場走勢的重要因素之一。
隨著通脹到達頂峰，美聯儲也會相應放慢加息腳步，抵押貸款利率也將逐步下滑，這對恢復房地產市場信心和投資者熱情都將產生積極影響。
