房市回溫了嗎？
去年抵押貸款利率飆升導致房地產市場突然停滯，因為許多潛在買家再也買不起房子了。
但上個月，隨著抵押貸款利率下降，房價從峰值回落，購房人又開始小心翼翼入場了。
全國各地的房地產經紀人報告稱，買家重新進入房市，抵押貸款申請數量激增，最理想的房屋再次收到多個報價。
“我們看到的是潛在的春天解凍的種子，”Realtor.com高級經濟學家喬治·拉蒂烏說。但他警告說，現在判斷市場今年是否會反彈還為時過早。
“僅僅因為我們已經有了幾個星期的積極消息，並不意味著市場正在回來，”他繼續說。 "我們仍處於冬季嚴寒期。"
市場通常會在假期後回升，然後在春季起飛。但在旺季即將到來之際，抵押貸款利率的上升可能會讓市場重新陷入停滯。
利率的大幅波動通常會讓潛在買家失去信心，利率的上漲會抹去他們一周前可能發現的任何儲蓄——這對買家來說是一次極其沮喪的經歷。
據《抵押新聞日報》(Mortgage News Daily)報導，利率已從去年年底的逾7%降至2月初的略低於6%。但最近，利率再次攀升——截至上週四，30年期固定利率貸款利率升至6.12%。這一變化使典型的抵押貸款還款每月增加約100美元，30年期固定利率貸款的還款期增加近3.5萬美元。 (這個計算假設買家為一套40萬美元的房子支付20%的首付。)
約翰·伯恩斯房地產諮詢公司研究部高級副總裁德夫恩·巴克曼說:“2月份，看看(抵押貸款)利率變動會發生什麼，將會很有趣。”。 “消費者喜歡利率不變。這鼓勵人們繼續購買住房。”
真正的考驗將在三月份開始。那些尋找新家的人通常在溫暖的月份開始或加快他們的搜索，這是房地產的黃金時間。價格通常會上漲，因為買家試圖在待售的房子上競相出價。
直到上週，各種跡像都指向反彈。據抵押貸款銀行家協會(Mortgage Bankers Association)稱，截至2月3日的一周，抵押貸款申請激增。較四周前上漲了45.6%。 (然而，它們仍低於一年前的高點。)
建築商也經歷了增長。根據約翰·伯恩斯的數據，從去年12月到今年1月，新建社區房屋的平均銷售率躍升了53%。通常，在此期間，銷售率僅上升約24%。
Ratiu說，購房者感覺良好，因為抵押貸款利率下降了整整一個百分點，美國一些地區的房價下跌了，許多人擔心會爆發的衰退沒有發生，至少還沒有發生。利率和價格的微小變化，加上自1969年以來最低的失業率，促使許多買家重返市場。
“我們正在回到疫情之前的常態，”TTR蘇富比國際不動產副總裁艾布拉姆斯說。 “我們在郊區和有好學校的社區看到了很多提議。”
她的一位客戶在馬里蘭州塞維·蔡斯一棟聯排別墅的競標中擊敗了另外兩位潛在買家。他們能夠在不超過要價的情況下獲得房子——這與過去幾年相比是一個很大的轉變，當時她看到的報價比標價高出幾十萬美元。
“當然，這不是我們在COVID看到的瘋狂，”她說。 “現在，人們正在習慣(更高的利率)，並了解他們能負擔得起什麼。”
待售房屋的缺乏阻礙了房地產市場的發展
儘管全國各地的開放日又開始爆滿，但買家仍面臨待售房產短缺的問題。他們根本買不到不存在的東西。
住房庫存的缺乏阻礙了市場的複蘇，並使房價居高不下。
大部分問題出在房主身上，他們通常會換一個更大的房子，或者換一個更小的。眼下，那些不能全現金買入的人一般都不想賣出，除非迫不得已。大多數人更願意緊緊抓住他們在新冠肺炎疫情期間鎖定的超低利率，而不是獲得更高利率的新抵押貸款。
馬修·加德納說:“他們出售和失去可能再也見不到的抵押貸款利率的願望減弱了。”他是西雅圖經紀公司Windermere Real Estate的首席經濟學家，該公司在西部10個州開展業務。因此，買家“面對有限的庫存，會發現它比他們想要的更有競爭力。”
然而，如果利率下降到5%以下，這是許多買家的心理水位，那麼更多的房主可能會出售他們的房屋。
較低的利率也提高了買家的購買力。每下降一個百分點，買家就可以多藉10%的錢。
“隨著(抵押貸款)利率下降，正如大多數經濟學家認為今年的情況一樣，這將使一些買家開始行動”加德納說。
然而，即使利率暫緩，它們仍然明顯高於一年前利率在3%左右的水平。儘管房價比峰值有所下降，但仍居高不下。如今，競價戰捲土重來，導致價格進一步上漲。
“這是一個巨大的負擔能力挑戰，”房地美副首席經濟學家萊恩·基弗說。 “這可能意味著2023年市場將保持相當緩慢的速度。這真的將取決於(抵押貸款)利率的水平。”
為什麼抵押貸款利率再次攀升
抵押貸款利率上升的主要驅動力之一是美國美聯儲。美聯儲一直在提高自己的利率，以減緩經濟增長，從而抑制通貨膨脹。 (儘管抵押貸款利率與美聯儲的利率不同，但它們最近一直遵循相同的軌跡。)
投資者現在認為，由於好於預期的失業報告顯示經濟仍然強勁，美聯儲將在比他們預期更長的時間內提高利率。
“如果我們看到抵押貸款利率上升，我不會感到驚訝，”房利美首席經濟學家道格拉斯·鄧肯說。 “美聯儲已經明確表示，他們希望看到房地產市場放緩。”
從好的方面來看，如果美聯儲真的實現了經濟的“軟著陸”，即通脹下降而不會引發大範圍的金融痛苦和失業，這可能最終會給它一直試圖冷卻的房地產市場帶來提振。
Ratiu說:“如果經濟避免了嚴重的衰退，現在看起來可能性很大，那麼房屋銷售可能會比我們預期的要好。”
