美國樓市急速降溫。在加利福尼亞州工作和生活的丁怡（化名）最近重新開始看房，試圖尋找入市機會。
去年8月，丁怡曾在加州聖何塞（San Jose）市中心簽下一套約180平方米的獨棟別墅，總價160萬美元，彼時美國房價已較2022年3月時的峰值有所回落。
但就在簽約後短短兩個月，美國樓市急轉直下，加州一二手房交投慘淡，房價大幅下挫。 “為順應市場變化，開發商甚至主動下調已簽約房屋的價格，我那套別墅也直降10萬美元至不足150萬美元。”丁怡告訴記者。
同一時間，科技大廠“瘦身”傳聞不脛而走，就業與地產市場雙雙轉向，昔日意氣風發的互聯網打工人被迫捂緊錢包，丁怡也不例外。
“當時，我所在的公司傳出裁員15%的消息，雖然公司並未官宣，但我擔心日後遭到波及，無法承擔每月高昂的月供，於是在開發商大幅讓利的情況下，還是不惜違約，自願損失五萬多美元押金，退出了交易。”丁怡說。
利率飆升房價大跌引發退房潮
丁怡退房後的一個月，美國科技寒冬正式來臨。 2022年11月9日，Meta一如市場傳言官宣裁員1.1萬人，成為一眾科技巨頭中率先實施“降本增效”的大廠，裁員數佔其員工總數的13%，是該公司18年曆史上的首次大規模裁員。
2023年伊始，裁員潮愈演愈烈。 1月4日，亞馬遜宣布擬裁員逾1.8萬人，為迄今為止美國大型科技公司規模最大的一次裁員；兩週後的1月18日，微軟裁員聲明雖遲但到，相關舉措波及約1萬名員工；1月20日，谷歌母公司Alphabet確認進行成立以來最大規模的一輪人員精簡，影響大約1.2萬人。截至目前，蘋果為五大科技巨頭中唯一尚未公佈類似計劃的大廠。
財力雄厚的大廠尚且如此，更多中小廠早就“斷臂求生”，社交媒體推特、支付公司Stripe、網約車公司來福車（Lyft）等均在裁員之列。這令本就下行中的加州房地產市場雪上加霜。
去年10～11月，房屋抵押貸款利率高位運行。據房地美（Freddie Mac）的數據，30年期抵押貸款平均利率於10月和11月兩次突破7%，要知道，2021年全年該指標平均維持在3%以下。利率以罕見速度飆升，房屋可負擔性迅速下降，疊加就業市場逆風，加州樓市遭遇多重衝擊波。
美國房地產投資平台“未來地產”CEO況麥克告訴記者，丁怡的經歷並非個例。 “去年四季度，科技企業員工取消購房交易是較為普遍的現象，舊金山灣區（The Bay Area）的不少買家憂慮裁員來得猝不及防，最終選擇放棄交易。”
作為美國經濟第一大州，加州受薪勞工超過1900萬名，全球《財富》500強企業當中有20%位於該州，其中不乏蘋果、谷歌等全球市值最高的公司。今年初，加州正式實施《薪酬透明法》，當地薪資水平也公之於眾。
如按崗位劃分，當地軟件工程師平均年薪介於13.2萬～20萬美元之間，項目經理平均年薪為13萬～19.7萬美元；如按公司劃分，蘋果iOS工程經理（iOS Engineering Manager）年薪在22.9萬～37.8萬美元，亞馬遜工程總監（Engineering Director）年薪為22萬～29.8萬美元，谷歌工程副總裁（VP of Engineering）年薪高達55萬美元。
高薪人群密集區也造就了全球最貴的房地產市場之一。以舊金山灣區為例，這個被譽為全球科創中心、風險資本聚集地的大都會區，房價中位數由疫情初期2020年5月時的谷底96.5萬美元，瘋漲至2022年3月時的頂點154萬美元，不到兩年時間漲幅高達60%。
漲得越多跌得越快
疫情期間，樓市火爆一方面歸功於流動性寬鬆，另一方面科技大廠上演搶人大戰，“碼農”薪酬急劇膨脹，也為灣區樓市添了一把火。況麥克表示，“樓市繁榮時期，灣區房價漲幅在全美範圍內名列前茅，不過現在，當地房價回調速度也是數一數二。”
據加州房地產經紀人協會（California Association of Realtors）公佈的最新數據，截至今年1月，在短短十個月之內，灣區房價中位數就已從頂點狂跌35%，從154萬美元跌至100萬美元。
1月，灣區房價較去年同期下挫14.6%，創2009年7月以來的最大同比跌幅，銷量方面，銷售額環比暴跌38.1%，同比跌幅達36.9%。
“疫情過後，美國經濟呈現明顯的結構性特徵，當前經濟韌性主要體現在服務業，使得就業市場呈現出‘科技企業大裁員、餐館缺人端盤子’的景象。受此影響，科技公司較為集中的灣區房價受到的衝擊最為嚴重，尤其是高價位住房市場出現量價齊跌的情況，預計這種下跌可能仍將延續。”
惠譽評級美國企業評級高級董事魯拉（Robert Rulla）也在接受采訪時表示，總體而言，此前房價快速走高的地區回調幅度更大，而且房價具有地方性特徵，受到就業和住房供應等因素的驅動。
“當前，科技行業裁員潮不僅拖累當地樓市，還打擊全美消費信心，抑制民眾購房意欲，房價回調以及進一步下滑的預期令潛在購房者保持觀望，造成樓市需求持續低迷。”他表示，西部地區房價已經走低，下跌趨勢正蔓延至中西部、東北部及南部部分地區。
美國房地產經紀人協會（NAR）公佈的最新數據支持魯拉的觀點。報告顯示，1月，美國東北部成屋銷售總數較去年同期銳減35.9%，該地區房價中位價為38.3萬美元，同比微漲0.3%；中西部成屋銷售總數同比降幅達三分之一，房價中位數為25.2萬美元，同比上漲2.7%；西部成屋銷售總數同比銳減42.4%，該地區房價中位數為52.5萬美元，同比下滑4.6%。
除了灣區，此前銷情火爆的得克薩斯州奧斯汀、亞利桑那州鳳凰城等城市也遭遇房價巨震。例如，據奧斯汀房地產經紀人協會（Austin Board of Realtors）的最新月報，奧斯汀房價中位數於2020年4月觸及低點32.5萬美元，去年5月飆升至55萬美元，兩年漲幅接近七成，而在今年1月房價已跌至45萬美元，八個月的跌幅達18%。
美國樓市難言見底
失去一次買房機會的丁怡仍然希望盡快安家。幸運的是，她暫時躲過了裁員潮，目前正在積極看房，以擺脫每月頗高的租金壓力。展望2023年，多位受訪者均對記者表示，仍難判斷距離美國樓市底部還有多遠。
況麥克認為，未來的樓市發展還是高度取決於貨幣政策走向。 “如果美聯儲很快結束加息週期，房地產市場可能很快築底回升，但如若加息週期延長，樓市回暖進程也會相應放慢。只不過，近期出爐的經濟數據均高於預期，股市隨之下行，利率走勢依然存在變數。”
包括1月非農報告、1月消費者物價指數（CPI）、1月個人消費支出（PCE）等在內的讀數全線超出分析師預期。在美聯儲激進加息八次之後，多位聯儲官員上周齊齊作出鷹派表態，支持進一步上調利率。
克利夫蘭聯儲主席梅斯特（Loretta Mester）稱，“我確實認為，利率必須高於5%並保持一段時間，才能使通脹率持續回落至2%。”波士頓聯儲主席柯林斯（Susan Collins）同樣認為，應進一步提高利率至足夠水平，並維持更長時間。
魯拉表示“樓市走向與經濟前景、抵押貸款利率密切相關，這兩項因素還存在諸多不確定性。事實上，就在本月初，30年期抵押貸款利率觸及低點6.1%，此後又快速反彈至目前的6.5%。”
惠譽預計，美國經濟將在今年進入溫和衰退。 “2023～2024年，更高的抵押貸款利率將嚴重打擊需求和房價，我們預計美國樓市疲弱至少會延續至2024年上半年。不過，當前房屋供應不足，人口結構也較為有利，美國樓市不大可能重演類似2008～2009年時的崩盤（次貸危機）。”魯拉說。
