美國達拉斯聯儲的研究顯示，目前抵押貸款利率達到20年來最高水平，這可能引發“全球房地產市場深度下滑”，美國房價可能暴跌20%。達拉斯聯儲的經濟學家在本週發表的一份分析報告中寫道，新冠病毒大流行期間，樓市相當繁榮；自2020年以來，全球房地產市場泡沫越來越大。儘管最近房價漲勢開始放緩，但樓市深度下滑的風險仍然存在。
在新冠病毒大流行期間，美國房價以1970年代以來未見的速度飆升，當時抵押貸款利率接近歷史低點。手握大量刺激支票和渴望獲得更多居住空間的購房者湧向郊區。去年，當美聯儲啟動自1980年代以來最激進的加息行動，試圖遏制失控的通脹時，這股狂熱戛然而止。
達拉斯聯儲經濟學家Lauren Black和Enrique Martínez-García指出，已經有跡象顯示，美國和德國房地產市場出現了問題，“由於這些國家的經濟規模和重大的跨境金融溢出效應，這可能會對全球前景構成威脅。”他們指出，其中一些危險源於負擔能力危機。美國住房負擔能力下降的跡象通常出現在全球經濟惡化之前。
美國房價可能暴跌20%
研究人員估計，美國房地產市場需要經歷19.5%的下跌，才能恢復到與其基本面相符的水平。他們表示，雖然溫和的樓市回調仍然是其基線預測，但不能忽視的是，比預期更緊的貨幣政策可能引發德國（和美國）更嚴重的房價回調風險。
更高的抵押貸款利率可能會使房價回調更加劇烈。由於美聯儲實施了一連串加息措施來抑制通脹，美國抵押貸款利率在去年翻了一番。儘管美國抵押貸款利率已從去年11月創下的7.08%的峰值回落，但在美聯儲加息預期升溫的情況下，抵押貸款利率最近扭轉了下滑趨勢，重新開始走高。
抵押貸款機構房地美（Freddie Mac）的數據顯示，30年期固定抵押貸款的平均利率本週攀升至6.65%，明顯高於一年前的3.92%左右。不過，儘管抵押貸款利率上升，令大量美國人對買房望而卻步，但許多房屋的價格仍然比一年前貴。去年12月，美國房屋總價值仍較上年同期高出6.5%。
2月房價同比微跌0.6% 為十年來首次下跌
根據美國房地產經紀公司Redfin的最新數據，上個月美國房價達到一個轉折點，自2012年以來首次出現同比下跌。截至2月26日的四周，美國典型房屋的中位數價格為350246美元，同比下降0.6%。
圖片隨著美聯儲激進加息，借貸成本的飆升給房地產市場踩下了剎車，很多購房者被排擠在外，銷售放緩。雖然房價下跌可能會讓消費者稍微鬆一口氣，但抵押貸款利率上升正在擠壓消費者的負擔能力，而待售房屋的缺乏可能會限制房價下跌的幅度。
Redfin副首席經濟學家泰勒·馬爾（Taylor Marr）表示：“房價較一年前下跌是一個里程碑，因為自從房地產市場從2008年次貸危機中復蘇以來，還沒有出現過這種情況。未來幾個月，房價可能會進一步下跌，但希望在今年達成交易的首次購房者可能就沒那麼幸運了。”目前的抵押貸款利率幾乎是去年同期的兩倍。數據顯示，美國30年期固定利率貸款的平均利率已回升至7%以上。 Redfin預計，隨著美聯儲進一步加息，更高的利率可能會導致市場進入“漫長的冬天”。
