灣區房價比疫情開始時高出28%!

灣區的人口正在減少,更多的住房正在建造中,但最新報告顯示,當地房價仍然居高不下,比疫情開始時高出約28%。

 

為什麼會這樣?一個簡短的答案是:灣區仍然缺乏足夠的房屋,來滿足需求,即使高抵押貸款利率擠走了潛在的購房者。

 

在該地區可以增加更多住房之前,對於大多數居民來說,價格可能仍然遙不可及。

 

親商業團體灣區委員會(Bay Area Council)的住房政策專家,馬特.裡根(Matt Regan)說,儘管利率、科技裁員、股市波動和對經濟衰退的擔憂,已將灣區的房價中值,從去年春天超過150萬美元的創紀錄高位拉低,但房價並未像在一個“正常運作的住房市場”預期的那樣下跌。

 

“但我們已經有一段時間,沒有正常運作的房地產市場了”,他說。

 

根據加州房地產經紀人協會的數據,4月,灣區現有單戶住宅的銷售價格中值環比上漲至125萬美元。

 

相比之下,2020年4月,即大流行病爆發後的一個月,這一數字為98萬美元。

 

協會經濟學家,奧斯卡·魏(Oscar Wei)表示,過去三年28%的價格漲幅,遠遠超過了根據長期趨勢預期的15%的漲幅。

 

據該協會稱,目前只有五分之一的灣區居民,能夠負擔得起單戶住宅的中位數價格。

 

COVID-19大流行期間,房屋價值飆升,因為許多人因遠程工作而不受辦公室束縛,並受到歷史低位抵押貸款利率的鼓舞,陷入瘋狂的房屋爭奪戰,有時出價比要價高出數十萬美元。即使需求在過去一年降溫,抵押貸款利率上升,價格下跌,但待售房屋的嚴重短缺,阻止了價值一路回落。

 

事實上,隨著傳統上春季購房旺季的到來,灣區的房價中值近幾個月又開始回升,從3月到4月上漲了1.8%。

 

魏說,他預計,只有在出現“深度衰退”,或開發商建造更多房屋的情況下,房屋價值才能恢復到疫情前的水平。

 

“這不會在一夜之間發生”,他說。

 

由於高昂的開發成本和該州一些最嚴格的房屋建築法規,灣區和加州長期以來,一直難以建造足夠的住房。魏說,在疫情期間,公共衛生限制,進一步減緩了發展。

 

去年該州的住房存量增加了0.85%,為2008年以來的最多新建築,淨增加了超過12.3萬套各類住房。

 

但這仍然只是官員們表示加州需要緩解其住房短缺的250萬套新房的九牛一毛。

 

這不僅僅是因為建造的房屋太少,潛在的賣家不願意將他們的房屋投放市場。

 

許多房主在平均利率從去年開始飆升至6%以上之前,鎖定了抵押貸款。自2008年大衰退以來,利率並沒有那麼高。這些房主現在不願放棄較低的利率出售房屋。

 

利率上升,每月的房屋付款可能相差數千美元。

 

數據證實了房屋短缺。據房地產經紀人協會稱,到4月底,出售市場上所有剩餘房屋,只需要兩個月的時間,低於2020年4月的大約三個月。

 

如果一個住房市場至少有四個月的供應量,那麼它就被認為是平衡的。

 

另一個導致供應緊張的因素是:“住在公寓裡的收入豐厚的年輕人”,受夠了與室友共享家庭辦公室,正在尋找更多的居住空間,並在郊區購買房屋,裡根說。

 

根據加州公共政策研究所的數據,在疫情期間,更多的人搬出去住,使全州的平均家庭規模減少了4%,至每戶2.81人。

 

經濟學家說,這有助於推動住房需求,即使該州的人口在2020年至2022年間下降了1.2%,灣區的人口下降了約3%。

 

對於住房專家和倡導者來說,這更多地證明了加州必須加倍努力,以增加更多住房的政策。

 

“我們仍將是一個高價格、高需求的地區”,裡根說,“我們可以通過解決問題來緩和這種情況,我們正在取得一些進展,但還不足以產生重大影響。”