今年下半年的美國房地產市場走向將主要取決於一個關鍵：抵押貸款利率。
在上半年，較高的利率使房地產市場處於懸浮狀態，因為藉貸成本使潛在買家望而卻步，而抵押貸款利率3%或更低的房主不願出售房屋，因為他們下一套房產的貸款利率可能接近7%。
儘管需求強勁，且房價現在開始下跌，但在一年中通常達到峰值的時候，市場依然相對疲軟。儘管新建房屋的數量正在增加，以滿足部分對獨立住宅的需求，但這還不足以滿足當前市場的需求。
那麼，2023年下半年的購房者可以期待什麼呢？儘管預計美聯儲將繼續提高利率至年底，但業界預計，隨著房價下跌和可負擔性提高，抵押貸款利率將下降，購房活動隨之增加。
然而，很少有人期待市場能夠恢復到2017年的活動水平。
利率將決定市場走向
美聯儲已經暗示，年底前可能會有更多的利率上漲。根據房地產經濟學家Danielle Hale的說法，一旦利率上漲放緩或停止，可負擔性問題將慢慢開始緩解。
Hale表示：“這意味著可負擔性將開始改善，但不會大幅改善。”
專家們看到抵押貸款利率走向更穩定的路徑。由於預計通貨膨脹將繼續冷卻，抵押貸款利率預計將下降。另一個高峰期預計將在7月到來，但Hale預測這可能是利率開始平穩之前的最後一個高峰。
Hale在一封電子郵件中表示：“我們認為，7月將是抵押貸款利率的另一個臨時高峰，我們預計抵押貸款利率將從最近的6.7%區間逐漸下降，到年底時接近6%，可能稍高於6%。”
按照全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·Yun的說法，這個大約6%的穩定點將幫助一直在場邊等待的購房者重新進入市場，但這可能還不足以緩解庫存不足的問題。
Yun在一份聲明中說：“這將有助於提高房地產需求和供應。對於那些因家庭增加新成員，新工作在城市另一端等問題需要換房但因為抵押貸款利率低而不願出售的房主來說，隨著抵押貸款利率的下降，搬家的成本將變得更低。”
預計庫存提高將滿足強勁需求
隨著抵押貸款利率的降低，預計庫存將在下半年再次上升。現有房屋的長期低庫存正在抑制市場條件。 Fannie Mae的分析師們預計，到年底，現有房屋的庫存將繼續降低。
Fannie Mae的經濟和戰略研究組在網上寫道：“我們繼續預計，由於整體經濟放緩，持續的可負擔性限制以及供售房屋庫存有限，現有房屋銷售將在今年剩餘時間內適度下降。”
“現有房屋庫存的持續短缺繼續刺激新房市場，例如，今年5月的單戶住宅開工量在百分比上的增幅是自2020年6月以來的最大單月跳漲。”
Compass公司的首席執行官羅伯特·雷夫金告訴CNBC，他認為當利率降到大約5.5%時，庫存問題就應該開始解決了。
雷夫金說：“我們看到的問題是，我們需要解鎖庫存。這可能會在抵押貸款利率達到5%，5.5%的可持續水平時發生。那時，我預計市場上會有大量的庫存，這將使得市場再次瘋狂，就像在大流行時期一樣。”
同時，全國各地的房屋建設正在加速，以填補庫存缺口。 5月份，新建單戶住宅的銷售大幅上漲，同比增長20%，環比增長12.2%。
預計房價將下跌
房地產經濟學家Hale預測，在夏季幾個月，房價預計會走弱，而這通常是它們達到峰值的時候。
Hale表示：“具體來說，雖然我們預計2023年6月將是房價的季節性峰值，就像大多數年份一樣，但我們不會看到像2022年那樣的月度大幅攀升，這意味著我們比較與一年前的房價時會看到持續的輕微下降。”
預計這種下降將持續到初秋，這取決於美聯儲。
Hale補充說：“到四季度時，抵押貸款利率和季節性房價的緩解可能足以止住價格的下滑。總的來說，我們預計2023年的平均房價將比2022年下降0.6%。”
Yun預計，隨著供應增加以及抵押貸款利率和房價下降，銷售預計將在年底前上升。
Yun表示：“我們可能即將看到房屋銷售觸底，並在下半年及2024年逐漸恢復。”
