對於應對快速上漲的房價和7%抵押貸款利率的購房者來說，普通購房者可能會對高房價感到沮喪。但不管你是否接受，房地產市場正在上漲。
衡量住房活動的多項經濟指標顯示，房屋建築商和賣家發現了買家的強勁需求。
房地產市場開始復甦的消息可能會受到房地產經紀人和投資者的歡迎，但這正成為經濟學家的擔憂。經濟學家表示，房地產市場越活躍，美聯儲就越有可能再次加息，這進一步加劇了經濟衰退的風險。
“房地產市場已經開始復蘇，這對美聯儲來說是一個問題，因為更多的住房需求將推高房價和租金。”阿波羅首席經濟學家Torsten在一份報告中寫道。他補充說，住房是政府衡量通脹的重要組成部分。他表示，這將使通脹率降至美聯儲2%的通脹目標變得更加困難。
如果美聯儲宣布再次加息，將會推高已經在7%範圍內的抵押貸款利率。
房地產分析公司Altos Research的總裁Mike說，“房地產市場正處於非常脆弱的複甦之中。”
他表示房屋的需求大於供應，這導致房價居高不下，但這並不意味著如果當前情況發生變化，需求就會消失。
當利率從2021年大流行時期的低點翻倍至去年的7%時，購房勢頭受到了削弱。儘管購房者已經調整了他們的預期，但如果利率從今天的7%躍升至更高水平，“如果購房者再次突然停止購買，我一點也不會感到驚訝，”Mike說。
根據紐約聯儲的調查，美國人普遍預計利率將超過 8% 。
下面研究了三個房地產市場指標——情況看起來比以往任何時候都更加樂觀：
活躍房源數量下降——歸咎於利率
Redfin的副首席經濟學Taylor表示，他的首選指標是活躍房屋上市量。
該公司的數據顯示，與去年相比，今年春季的活躍掛牌量有所下降。 6月底，市場上掛牌出售的房屋數量比上年下8.1%。
馬爾表示：“這確實反映出供應相對於需求正在大幅回落。”
在大流行期間，大約1400萬筆抵押貸款得到了再融資。很少有房主認為出售房屋並放棄在那段時間獲得的超低抵押貸款利率符合他們的利益。 2023年7月出售房屋併購買新房屋可能要承受7%範圍內的抵押貸款利率。
結果，房地產市場出現需求過剩、供應不足的情況，導緻美國部分地區競購戰死灰復燃。
雖然這一指標顯示出房地產市場在待售房屋短缺的情況下恢復活力併升溫的跡象，但馬爾表示，他還沒有準備好稱之為複蘇。 “很難宣布房地產市場完全觸底，如果三四個月後經濟真的因為某種原因發生轉變，那麼房地產市場肯定會回到低於去年 11 月的水平。”
新房和現房之間的價格差距
由於轉售房屋嚴重短缺，新屋銷售一直在上升。
可以理解的是，房屋建築商對庫存短缺感到興奮。
全國住宅建築商協會通過月度指數來衡量建築商的情緒，該指標最近非常樂觀。 6月份，該指數近一年來首次轉正。建築商正在縮減降價力度；NAHB表示，他們對當前的銷售狀況以及未來六個月的銷售狀況感到滿意。
NAHB首席經濟學家Rob表示：“隨著今年年初以來建築商信心持續逐步上升，單戶住宅建築的底部正在形成。”
美國主要住宅建築商之一Lennar也在上個月的第二季度財報電話會議上發表了一些評論。該公司執行董事長Miller表示，“市場和經濟對住宅建築商來說仍將具有建設性，因為被壓抑的需求繼續湧入市場。”
Miller也不認為供應問題會很快得到解決：“我們相信供應將繼續限制可用庫存並維持供需平衡，供應短缺的核心問題不會在短期內解決，因為近15年的生產赤字將需要數年時間才能解決。”
因此，房屋建築商的信心表明他們對房地產市場的未來高度樂觀，並恢復正常。
結果，隨著建築商爭先恐後地滿足需求，新屋開工量激增。
Zonda首席經濟學家Wolf將新房價格相對於轉售房的價格趨勢視為房地產市場健康狀況的關鍵指標：鑑於強勁的需求，參與新房建設和銷售的房地產行業專業人士已經擺脫了經濟衰退。
事實上，由於現有住宅空間的競爭，需求如此強勁，以至於通常被認為比轉售更貴的新房在購房者眼中變得更加實惠。
Wolf說，通常情況下，新房比轉售房貴20%。但今天該利差已降至4%。
發生了什麼？建築商不一定會大幅降價。相反，由於房主不願出售，現有房屋價格上漲。
這對買家來說是一筆划算的交易，新房傳統上被認為是“奢侈品”。它們是全新的，買家通常可以定制它們。與老房子相比，它們需要的維護也更少。
賣家堅持降價
Altos Research的負責人西蒙森表示，降價是他衡量房地產市場健康狀況的首選指標。他解釋說，降價形成了需求的代表。
西蒙森說：“當房屋上市時，如果目前掛牌的房屋沒有買家，人們就會開始降價。”
他補充到：需要明確的是，去年當利率上漲時，降價幅度也隨之加大。
但這種動態後來發生了變化，如下圖所示。西蒙森表示：“目前降價幅度比2018年或2019 年要小。”
對於那些堅持等待房價暴跌的人來說呢？
“數據中沒有任何內容表明價格暴跌”，他表示，即使經濟衰退在今年年底襲來，導致更多失業、購房需求下降、喪失抵押品贖回權等，但這仍然是幾年後的事。
“沒有任何地方房價暴跌的跡象”。
