在購買或做refi的時候，確定準確的房產市場價值至關重要。除非客人能拿到PIW（property inspection waiver），估價報告將是確認房產市場價值的關鍵工具。很多人對房屋估價的過程和標準感到困惑，下面我們將針對這些問題進行解答。

一、什麽是估價報告

房屋估價報告是由專業的房產估價師在做完現場勘查後出具的，能夠反映房屋的實際市場價值或者估值。報告中會包括房屋的具體數值，例如面積，臥室和浴室數量，市場價值的比較分析，估值結果和房屋照片等內容。

估價報告由誰來order

估價報告由Lender來委托進行。在評估之前，確保房產整潔並得到妥善維護非常重要。如果最近進行了升級或改造，請提供相關資料和發票以便Lender更了解房屋狀況。
按照AIR規定，Lender會根據房產的地理位置隨機選擇估價師以確保評估過程的客觀和公正。為避免利益沖突，估價師必須避免與正在評估的物業或要求評估的客戶有個人或經濟利益的關聯。
此外，任何與貸款相關的利益相關方都不能以任何方式影響估價的結果，並且不能參與選擇評估師的過程。
估價費用因地區和房產類型而異。在申請抵押貸款時，我們會為您提供估價費用的預估。實際費用可能會有浮動，但通常差別不大。

二、估價中常見的問題

1.問：假設昨天有個房子closed escrow & recorded。大約需要多少天才能將這個房子的value作為comparable被評估師采用？
答：如果昨天recorded並且有recording的information，實際上今天就可以使用了。但是大多數我們使用的service通常需要7天才能看到。這種情況可以將這個recording的information提供給估價師，包括recording doc #。
2.問：客人進行了一項有permit的加建工程，工程已經完工，但尚未通過city final inspection。在這種情況下，是否可以使用增加後的面積進行估價？
答：是的，可以使用增加後的面積進行估價，但是評估報告會subject to city final inspection，就好像這個房子是全新的一樣，這筆貸款可能需要等待最終檢查完成後才能進行。因此，最好還是在city final inspection完成之後再order估價。
3.問：遊泳池的condition不好，有綠藻，這個問題會有什麽影響嗎？
答：在綠藻問題不是很嚴重的情況下，一般來說是可以接受的。但如果綠藻過多以至於遊泳池底部幾乎看不到，那就不能接受了。
4.問：什麽樣的ADU是可接受的，並能計入appraisal value？
答：ADU的可接受性通常與是否獲得了permit有關。因為Investor或underwriter都會詢問是否有permit。如果有permit，那麽就會對value產生積極的影響。
5.問：如何正確且更有效地對appraisal value提出爭議？
答：如果能估價師沒有考慮到的其他comparables，那麽可以采納。然而，如果你只是說我的房子很漂亮、很有價值，那是沒有用的。因為appraisal value需要得到Lender的認可，所以你需要提供證據支持你的主張。
6.問：如果加建房間沒有拿到permit，appraisal value就不會相應的增加對嗎？
答：通常有人會爭論說即使房子沒有permit，但既然已經加建了，那也有value。但是對於Lender來說，如果沒有permit，那就沒有value。如果你擴建了房屋卻沒有permit，你仍然可以在沒有問題的情況下繼續使用擴建的空間。但是，當你真正需要permit時，也就是當你需要合法地擴建你的房屋時，城市政府可能會要求你補辦之前未獲得的permit。這將增加許多成本，有些城市甚至可能要求你拆除之前未獲得permit的部分。因此，如果你是buyer，你現在購買的房屋已經有擴建房間，但你不知道是否有合法的permit，那麽在之後你需要在這個房子上進行任何擴建時，你可能需要花費額外的金錢來獲得必要的permit，這會影響到你所購買房屋的實際價值。
7.問：在同一個郵政編碼下，好的school district是否會增加appraisal value？估價師會仔細關註學校的分數嗎？
答：是的，實際上school district的好壞差異還是相當大的。在華人社區，大家都知道學區的重要性。但是有時候估價師可能不了解某個區域的情況，他可能只看0.5英裏範圍內的school district，但他卻不知道隔壁街道就是另一個完全不同的school district。這就是為什麽像school district這樣的因素，如果估價師沒有花時間去了解的話，房地產經紀人就需要提供相關school district的comparable息供他們參考。
8.問：廚房沒有爐頭可以嗎？
答：對於銀行來說，房屋沒有爐頭被視為不functional。
9.問：對於沒有拿到permit的加建房間，如將車庫改建為一個full bathroom，是否只要沒有安裝燃氣供應的廚房，就可以認為沒有安全問題。
答：如果整個房子 well maintained或者in average condition，或沒有明顯的外部缺陷，underwriter不會再concern 安全問題。
10.問：投資房的form 1007能不能使用短租收入來做？
答：不能，可能會找不到合適的comparables來支持這個租金收入。
11.問：如何在沒有翻新的情況下增加appraisal value？
答：在這種情況下很難增加appraisal value。
12.問：如何避免re-inspection？
答：確保您所提供的所有信息都是準確和最新的，這樣可以減少re-inspection的可能性。在辦理相關手續時，務必提供準確的文件、證明和資料。同時，確保按照要求完成必要的修復工作，並進行適當的檢查和維護，以確保房屋符合要求。
13.問：估價報告的有效期是多久？
答：通常，估價報告的effective date需要在note date的120天之內，如果超過120天但不超過180天，做要做re-cert（Form 1004D）來確認字原始估價報告effective date以來，subject property的value沒有下降。
14.問：特殊構造的房屋是否appraisal value會更高
答：不會，appraisal value取決於周邊的房屋交易價格。如果房屋構造過於特殊，找不到合適的comp，會導致房屋價值無法準確估算從而導致Lender拒絕貸款申請。

估價報告不僅僅是一個數字，它背後涉及到的專業知識和經驗都是確保房屋交易公正、公平的關鍵。選擇一個有經驗、值得信賴的估價師和貸款機構，能確保您的權益得到最大的保障。AAA一直秉持著客戶至上的原則，為您提供最專業、最貼心的服務。無論您是首次購房，還是想要了解更多關於房屋估價的知識，或者是想要在購房前或貸款前做一個參考，我們都歡迎您隨時與我們取得聯系。