在美国，房屋贷款被称作Mortgage，也即房屋抵押贷款或按揭。此类贷款中，借款人需将不动产抵押给银行以获得贷款，贷款获批后，借款人需要按期分期偿还直至完全还清。如果借款人无法还款，银行有权回收房产并进行拍卖（Foreclosure - 止赎）处理。
美国的房屋贷款主要分为本金和利息两大部分。本金是指你所借入的金额，而利息则是借款的成本之一。根据个人的财务状况，不同的房屋贷款类型提供了不同的利息支付方式。
美国常见的两种房屋贷款类型
固定利率抵押贷款（Fixed-Rate Mortgage）：此类贷款如30年固定或15年固定，利率在整个还款期限内保持不变，每月还款额固定。
可调利率抵押贷款（Adjustable-Rate Mortgage, ARM）：例如5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM等，这类贷款在最初几年享受固定利率，之后利率将根据市场情况进行定期调整。
通常情况下，ARM的起始利率较低，可以借款额度更高，对首次购房者具有吸引力。但是，随着利率的可能上升，增加的月供可能导致偿还压力增大。选择ARM时，需要详细了解以下几个关键因素：
Current Index Rate：利率调整的基准指数，以及当前利率
Margin：银行设定的利率调整百分比
Rate Adjustment Frequency：利率调整的频率，通常是每12个月
Rate Adjustment Cap：每次利率调整的上限
Lifetime Rate Cap：整个还款期内利率的最大调整幅度
Payment Cap：月供调整的上限，这影响每次调整后的最大月供金额
其他房贷类型
在美国，房贷可以分为多种类型，这些类型各具特色，适合不同需求的借款人：
传统房贷（Conventional Mortgage）：这类房贷不由政府机构提供或担保。通常，申请人需要较高的信用评分和较大的首付，通常首付要求为20%。若首付低于此标准，则需要购买私人房贷保险（PMI）。
巨额房贷（Jumbo Mortgage）：当申请的房贷金额超过常规房贷的上限（2019年大部分地区为$484,350，高消费地区为$726,525）时，该房贷被归类为巨额房贷。这种贷款要求借款人有更高的信用评分和更多的首付，其利率通常也比常规房贷高。
联邦住房管理局贷款（FHA Loan）：这种由联邦住房管理局担保的贷款，首付低至3.5%，即使信用分数不高也可以申请。申请者需购买房贷保险。
FHA 203k贷款：这是一种特殊的FHA贷款，不仅可用于购房，还可用于房屋装修。适用于需要修缮的房产，信用分数要求相对较高，且必须在规定时间内完成装修。
军人购房贷款（VA Loan）：这种贷款由美国退伍军人事务部（VA）担保，供现役或退伍军人使用。优惠包括零首付、较低的利率和免除房贷保险。
美国农业部购房贷款（USDA Loan）：这种贷款由美国农业部担保，旨在帮助中低收入群体在指定的农村地区购房，享受零首付优惠，但需购买房贷保险。
第二次抵押贷款（Second Mortgage）：对于已经拥有一定房屋净值的房产所有者，可以申请第二次抵押贷款，即房屋净值贷款（Home Equity Loan），用房屋净值作为贷款抵押，借款可用于其他个人用途。
以上各类房贷，根据借款人的具体情况和需求，提供了不同的选择和优惠条件，借款人可以根据自己的信用情况、首付能力及未来规划选择最适合的房贷类型。
