即使在最好的情况下，买房也会让人感到压力很大，在竞争激烈的市场中，买房可能会让人感到不知所措。虽然现在一些细节可能看起来有所不同，但整体买房流程保持不变——了解关键步骤可以帮助您实现目标，让梦想成真。
无论您计划何时购买，您都应该了解一些事项。平均而言，购买房屋的过程大约需要六个月。典型的买家报告称搜索时间为 2 到 3 个月，再加上 30-45 天才能成交。
但买房的过程不仅仅包括看房。你还需要审查你的信用和融资选择，找到合适的房地产经纪人，提出报价并进行谈判，进行检查，准备搬家，最后完成新房的交接。
买房从哪里开始
购买房屋时，首先要考虑的事情包括您想花多少钱、想住在哪里以及作为买家您看重什么。以下是您可以问自己的几个问题：- 我能买得起多少的房子？
- 我要去贷款吗？
- 我存了多少钱作为首付？
- 我能负担得起我想要的社区吗？
- 附近的房屋价值是上涨还是下跌？
- 我的通勤要花多长时间？
- 这个学区适合我的家庭吗？
- 步行即可到达各种便利设施和活动场所吗？
第一步：检查你的信用评分
在允许贷方检查您的信用评分之前，您需要对自己的信用报告进行彻底的审查。
什么是信用报告？信用报告从三大信用报告机构获取数据：TransUnion、Equifax 和 Experian。它是用于计算您的 FICO 分数和 Vantage 分数的报告。
您每年至少可以从这三家报告机构获得一次免费报告。如果您发现报告中有任何错误，请立即提出异议，以便在申请融资之前解决这些问题。
什么是 FICO 分数？ FICO 分数是贷方用来评估您的信用度的分数。该分数由 Fair Isaac & Co. 计算，范围为 350-850。
什么是 Vantage 分数？ Vantage 分数是您在面向消费者的信用检查网站上查看分数时看到的信用分数。您的 Vantage 分数可能与您的 FICO 分数不同。贷方不会使用您的 Vantage 分数来评估您的信誉。 您的信用评分越高，您获得的利率就越低。一般来说，信用评分为 720 或更高，您将获得常规贷款的优惠利率，但资格标准取决于具体贷方。如果您想在申请之前提高您的信用评分，您应该了解可能影响您评分的因素：
- 支付历史
- 总债务
- 信用历史长度
- 新信贷
- 信用类型
第二步：算出你能负担得起多少房子
当您获得预先批准时，您的贷方会告诉您能够借入的最高金额。但您无需等待预先批准即可大致了解您能负担得起的价格，我们AAA Lendings的贷款计算器可以帮助您确定合适的价格范围，其中考虑到您的年收入、每月债务和预计首付金额等标准。
根据你的预算确定愿望清单的优先顺序
心中有了大致的预算后，列出必备的家居设施。您的价位可能会决定您未来住宅的大小、位置和设施。以下是一些需要考虑的愿望清单项目示例：- 卧室和浴室数量
- 平方英尺
- 户外空间
- 首选地点
- 房屋类型
- 布局、特色和装修
- 学区
- 宠物友好
- 通勤
第三步：寻找房地产经纪人
大多数买家发现，聘请专业的房地产经纪人指导他们完成整个过程会很有帮助。根据《2021 年消费者住房趋势报告》所述，2021 年82% 的买家在寻找房屋的过程中使用了经纪人。通常，卖家会支付买家经纪人的佣金，这使得使用经纪人对买家来说是一种经济实惠的选择。
- 市场洞察：了解房屋价值趋势、新开发项目、买家需求和整体市场状况
- 报价：确定房屋价值并推荐具有竞争力的初始报价金额
- 谈判：知道何时争取更低的价格以及如何谈判意外事件和维修
- 熟悉当地情况：提供有关社区和当地学校的内部信息
- 专业推荐：为值得信赖的贷款人、律师、承包商或其他供应商提供推荐
- 经验：通过处理问题、掌握截止日期和监督文书工作来简化流程
第四步：获得预先批准
除非您全额现金购房，否则获得贷款机构的预先批准将对您的购房预算做出官方裁决。根据 2022 年的一项调查，约 86% 的卖家更喜欢获得预先批准的买家，而不是预先获得资格的买家。为了获得预先批准，贷方将计算您的债务收入比，并通过审查您的以下内容来评估您的整体财务状况：- 收入报表，例如 W2s、1099s、租金收入和纳税申报单
- 资产，例如银行对账单和退休账户
- 债务，包括学生贷款、信用卡和其他抵押贷款等每月开支
- 破产和止赎记录
- 当前租金、子女抚养费、赡养费以及任何首付赠与
当您获得预先批准后，您将收到一封预先批准信。它不仅正式告知您可以借多少钱，而且在提交报价时也很有用。预先批准信向卖家表明您是认真想要购买他们的房屋。这在热门市场尤其重要，因为您可能会与其他报价竞争。
第五步：开始寻找住房
在线搜索可用的房屋是开始找房过程的好方法。根据报告，95% 的买家在找房时会使用在线资源搜索目标地区的房屋，然后按价格和必备条件进行筛选。此外，您的经纪人可以向您发送房源信息并安排看房。
参观房屋时要注意什么
一旦您开始亲自参观房屋，请务必考虑房屋的“健康状况”，这样您就可以了解如果您决定出价时可能遇到的任何重大挑战。最终，检查将为您提供有关房屋质量和状况的官方报告，但在您参观期间，请注意以下事项：- 结构缺陷和开裂
- 水压（打开水龙头和淋浴喷头）
- 电气问题（尝试电灯开关）
- 门窗的功能和保温性
- 屋顶和外部质量
- 邻居或交通噪音
第六步：提出报价
找到合适的房子后，您应该根据经纪人所做的比较市场分析 (CMA) 提出报价。CMA 是根据同一地区近期可比销售情况计算出的房子市场价值。以 CMA 为基准，您的代理人应该帮助您确定公平的报价，并帮助您决定是否应该留出一些谈判空间——这取决于您的房地产市场的状况。除了 CMA 之外，在提出要约时还需要考虑以下其他事项：
披露：披露是与结构问题、未经许可的工作、自然灾害和洪水风险相关的已知问题。大多数州都要求卖方提供披露文件，因此请确保您的代理人要求提供这些文件。
成交日期：如果您通过抵押贷款购买房屋，则在签订合同后需要 30-45 天才能完成房屋交易。提交报价时，您可以要求稍后的成交日期以配合您的搬家时间表，但卖方可能会拒绝此请求。
意外事件：意外事件是卖方和买方或贷方和买方之间就销售进行所需的条件达成的协议。有些意外事件是必要的，例如贷方会要求评估意外事件，以确保他们不会多付您的贷款。检查意外事件由您决定，但强烈建议这样做。消费者住房趋势报告发现，88% 的成功买家在未放弃检查的情况下赢得了他们的房屋。
定金：定金是您在出价时愿意支付的一笔钱，以表明您认真考虑购买该房屋。如果您成交，定金将成为首付的一部分。如果您退出购买（除意外情况外），您将失去定金。值得注意的是，并非每个报价都能成功。这可能会令人失望，但如果您没有得到您出价的第一套房子，请不要灰心。事实上，根据报告，59% 提交报价的买家最终在成功成交一套房屋之前提出了多个报价。
第七步：安排检查
报告显示88% 的买家会对自己购买的房屋进行检查。包括检查应急计划和完成房屋检查是确保您购买的房屋不存在任何重大潜在问题的最佳方式。您的房地产经纪人应该能够推荐一位值得信赖的、有执照的房屋检查员，或者您可以搜索并根据购房者的评论选择一位检查员。
第八步：确保融资
即使您已获得预先批准，您仍需要采取一些额外步骤才能正式提交抵押贷款申请。完成以下步骤后，假设一切顺利，您应该会收到“批准结案”通知，这意味着贷方已批准您的购买。申请贷款
如果您决定向为您预先批准贷款的同一家贷款机构正式申请贷款，他们已经拥有您申请贷款所需的一些文件。您可能还需要提供最新的财务报表。在此过程中，您可以做的最重要的事情就是快速响应请求。例如，如果贷款机构要求您提供 W2，请及时发送，以避免延迟结案。如果您决定与其他贷款机构合作，他们会告诉您完成申请所需的文件清单。估价
您的贷款人会聘请评估师，所以您在这里没什么可做的。您的房地产经纪人应该与卖方经纪人和评估师合作安排评估。评估完成后，您和您的经纪人将收到评估报告的副本，这样您就可以看到评估的公平市场价值并查看计算中使用的比较值。
- 如果评估价与您的报价相符：您就可以顺利成交。
- 如果评估价高于您的报价：那就更好了！这意味着您不仅可以顺利成交，而且还可以以低于市场价值的价格购买房屋，让您立即获得资产净值。
- 如果评估结果偏低：您的贷款人不会批准全额贷款，因为在他们看来，您为该房产支付的价格过高。您需要以现金弥补评估价值和报价之间的差额，或者尝试与卖方重新协商报价。如果您认为评估结果不正确，您可以尝试向贷款人申请新的评估。
第九步：购买房屋保险
在交易完成之前，您需要提供房主保险单的证明，因此如果您已经拥有房屋，请让现有代理人帮助您开立新保单。如果您没有房屋，请货比三家，选择最适合您的保单。您的贷方可能能够帮助您协调一份可以通过您的每月托管账户支付的保单。
第十步：关闭并搬家
许多买家选择在交易前一天或交易当天早上进行最后一次检查。其目的是确保房产与您出价时的样子相同，并且卖方已完成商定的维修（如适用）。在交易日，预计至少要花几个小时在产权公司签署文件。您还应该准备好资金来支付交易费用，这笔费用通常占销售价格的 3-5%。签字完成并记录销售后，您将收到钥匙。房子是您的了！您现在可以为新家设置公用设施，例如电力、有线电视和互联网。如果您购买的公寓有 HOA 来承担部分公用设施费用，请与您的房地产经纪人仔细核对合同责任。
