降息对抵押贷款的影响
根据房地美的数据，截至9月19日的一周，30年固定抵押贷款利率平均降到了6.09%，这是近两年来的最低点！上一次看到这么低的利率还是在去年年初或者2022年9月，那时候利率一路冲向7%，让不少买家都望而却步。现在美联储已经开启了降息模式，难道抵押贷款利率会继续跌到5%甚至4%吗？全美房地产经纪人协会的首席经济学家劳伦斯·云表示，其实市场早就预料到了美联储会降息，所以现在的抵押贷款利率已经把这些预期都“消化”掉了。他认为，未来抵押贷款利率可能不会再有大幅度的下降。“美联储这次降息只是未来几次降息的开始，抵押贷款利率已经提前走低了，所以未来可能的下降空间已经很有限。”Realtor.com的高级经济学家拉尔夫·麦克劳克林也持类似观点。他指出，“最近几个月看到的利率下降，主要是因为大家都预期美联储会降息25或50个基点。”当然，谁都不能百分百预测利率的走向，但麦克劳克林认为，利率可能会在年底触底，维持在6%到6.2%之间，并在明年春天进一步降到5%。这一看法得到了不少专家的认同。
至于美联储主席鲍威尔，他在利率决策后的记者会上说：“我不能预测抵押贷款利率的发展，这完全取决于经济的表现。”虽然他的回答相当保守，但房地产市场似乎已经开始嗅到一些“机会”了。
降息对房地产市场的影响
Realtor.com的首席经济学家丹尼尔·海尔表示：“虽然目前房屋销售还比较冷清，但较低的利率终于为购房者提供了他们期待已久的‘缓解’。”现在，全美中位价房屋的月供约为2100美元，比2024年5月的2400美元以及2023年10月的2440美元，少了差不多300美元。这意味着什么呢？本来预算在2023年买房的买家，现在在相同的月供下，竟然多了7万美元的购买力！尤其是在加州等高房价地区，这种优势更加明显。不过，光靠利率下降就能让房市“重燃”吗？也不见得。经济增长放缓、失业率上升，这些因素都可能让消费者在购房时更加谨慎。
虽然较低的抵押贷款利率确实可能吸引更多购房者入市，但专家们预计短期内不会出现购房热潮。为什么呢？第一个原因是，大家都在等利率再降一点，毕竟谁不想以更低的利率买房呢？第二个原因是季节性因素，秋季本来就不是购房的旺季，更多的人倾向于春季或夏季换房。等到明年春天，假设利率降到6%以下，卖房者也会增加，加上春季购房旺季的到来，市场可能会再度升温。鲍威尔在谈到房市热度时也提到，一旦房贷利率下降，市场的“锁定效应”会有所缓解，但“住房供应不足的问题依然存在，这不是美联储能解决的。”他说的很对，市场的供应问题还得靠政策和市场本身来解决。尽管冬季通常是房地产的淡季，但今年由于利率不断下跌，年末可能会有一些买家提前行动，毕竟现在市场竞争小，房价可能比明年还低，提早出手未必是个坏主意。所以，买房是等到明年，还是现在就行动？这得看个人情况和所在城市，不能单纯看利率的高低。对于卖家来说，由于市场库存增加，而需求还没有明显反弹，专家建议卖家合理定价，以免房子挂在市场上太久，影响卖相。根据Redfin的统计，8月房屋平均上市天数为37天，而Realtor.com也发现8月底和9月初的上市天数有所增加。卖家们可能要现实一点，才能顺利卖房。
近期抵押贷款申请的表现
尽管购房活动可能要到春季才会真正活跃，但随着利率下降，房主们已经开始行动，进行房贷再融资。根据抵押贷款银行家协会（MBA）的数据，截至9月13日的一周，抵押贷款申请量比前一周增加了14.2%，再融资申请增加了24%。这也是2022年以来最快的再融资增长速度。
房市为何会有些冷清？
虽然利率下降，但最近房市的销售量并没有大幅增长，反而有点“冷”。根据Redfin的即时数据，截至9月15日的四周内，待成交房屋销量同比下降了6.9%，这是自2023年10月以来的最大降幅之一。8月的成屋销售量较上季下降1%，较去年同期减少3.1%，待成交房屋销售量也下降了2%，这是自2012年有记录以来的最低水平之一。导致市场低迷的原因有四：第一，买家们都在等利率进一步下降；第二，美国总统大选临近，大家在观望谁会当选；第三，新的佣金制度让不少人还在摸索；第四，失业率上升和经济衰退的担忧让买家更加谨慎。
未来降息的趋势
接下来几个月的降息趋势，除非经济急剧恶化，不然大多数专家认为美联储将转向更小幅度的降息，可能每次降息0.25个百分点。美联储官员也预测，明年可能会降息1个百分点。北美首席经济学家保罗·阿什沃思表示：“尽管美联储此次降息力度较大，但未来的降息步伐可能会更加谨慎，抵押贷款利率可能在年底前上下波动，具体要看即将发布的通胀和就业数据。”
