短租房（Short-Term Rentals, STRs）作为一种灵活且收益潜力大的投资形式，深受投资者欢迎。平台如 Airbnb、VRBO 和 HomeAway 等为房东提供了展示和出租房产的便捷途径。然而，在申请贷款时，短租房的特殊属性使得其评估和 DSCR（Debt Service Coverage Ratio）计算比传统长期租赁更加复杂。
本文将结合短租房的贷款合规要求，深入解读如何通过 DSCR 计算评估短租房盈利能力，以及影响短租房估价和租金水平的关键因素，帮助投资者更好地规划短租房投资策略。
| 一、短租房的 DSCR 计算方法
什么是 DSCR？DSCR 是衡量房产收入是否足以覆盖其贷款义务（包括本金、利息、税金、保险和物业费，简称 PITIA）的一项关键指标。公式如下：
对于短租房，因季节性波动及运营成本较高，DSCR 的计算需进行以下调整：DSCR 计算步骤
1. 确定月租金收入：
- 基于过去 12 个月的平均租金收入计算，反映短租房的季节性波动。
- 扣除 20% 的额外费用，涵盖广告、清洁和家具等运营成本。如果实际费用高于 20%，需采用实际费用。
2. 计算 DSCR：
将调整后的月租金收入代入公式，与 PITIA 相除得出 DSCR。
收入验证的文档要求
- 1007/1025 租金比较报告：由评估师提供，反映短期或长期租金水平。短租需考虑季节性波动。
- AirDNA 报告：提供每日租金、空置率和市场需求分析。
- 12 个月租金记录：如 Airbnb 的租金历史记录或银行对账单。
- 1040 税表及 Schedule E：反映短租收入与相关费用。
DSCR 计算中的注意事项
- 若存在多个收入来源，需使用最低月收入进行计算。
- 购房贷款 LTV 最高为 75%，再融资贷款最高为 70%。
- 短租房需提供合法经营的证明，如地方政府许可。
| 二、短租房估价方法
短租房估价不仅依赖于传统评估方法，还需结合租金收入的潜力和短租市场特性。估价步骤
1. 市场价值评估：
- 销售比较法：基于区域内类似房产的近期成交价。- 收益法：根据租金收入和运营成本计算房产价值。- 重置成本法：评估重建类似房产的成本。
2. 市场租金评估：
- 1007/1025 报告：反映短期或长期租金水平。- AirDNA 数据：提供每日租金和空置率调整。- 租金历史记录：来自第三方平台的实际收入数据。
3. 空置率调整：
- 短租市场常用工具（如 AirDNA）提供的空置率数据，用于调整租金收入。
- 长期租赁通常采用 25% 空置率。
| 三、决定短租房租金的关键因素
1. 地理位置：
- 靠近旅游景点、城市中心或自然景观的房产通常具有更高租金潜力。2. 房产特点：
- 房间数量、设施（如泳池、停车位）和装修质量会直接影响租金水平。3. 市场需求与竞争：
- 旅游旺季、活动或地方节日会显著提高租金需求。4. 动态定价策略：
- Airbnb 等平台提供动态定价工具，根据市场需求实时调整租金。5. 空置率：
- 短租房的空置率通常高于长期租赁，但可通过优化定价策略和市场推广降低。6. 法规与限制：
- 确保房产所在地区允许短租，并遵守当地法律规定。
| 四、短租房投资的注意事项
1. 收入文件准备：
- 提供符合贷款要求的租金记录和第三方验证文件。2. 长期与短期收益对比：
- 计算短租房的 ROI（投资回报率）时，需考虑高空置率和运营成本。3. 合规经营：
- 确保短租房符合当地法规，避免违规风险。4. 贷款选择：
- DSCR 贷款是短租房的主要融资选择，但需要满足严格的收入和文件要求。
| 总结
短租房作为高收益投资选择，兼具潜力和挑战。在贷款审批中，准确的 DSCR 计算、合理的房产估价以及全面的租金分析是成功的关键。通过整合数据来源、动态调整租金策略，并严格遵守合规要求，投资者可以在短租市场中获得更高的回报。如果您正计划投资短租房或有相关贷款需求，建议提前咨询专业贷款顾问和市场分析工具，确保每一步都顺利进行！
