AAA的DSCR Specific Scenario，rate低至5.75%！让我们结合2024年美国单户住宅租金指数来看看这个rate的含金量吧！根据CoreLogic最新发布的单户住宅租金指数（Single-Family Rent Index, SFRI）数据，截至2024年12月，美国单户住宅的年租金增长率继续维持在较低水平，仅为1.5%，低于2%。这一数据不仅标志着租金增长速度创下近14年来的最低纪录，也反映了美国租赁市场在过去一年中的平稳态势，为租户和房东提供了重要的市场信号。
| 租金增长放缓的背景
CoreLogic的报告显示，2024年全年，美国单户住宅租金年增长率始终徘徊在2%以下，12月的1.5%是自2010年以来的最低年度增幅。与疫情期间的高点相比，例如2022年5月高达13.9%的年增长率，当前的低速增长显得尤为明显。分析认为，这与多重因素有关：住房供应逐步增加，尤其是在建-to-rent（专门建造用于出租的住宅）项目的推动下；租房需求因经济增速放缓和高利率环境而趋于稳定；此外，通货膨胀压力从2022年的峰值回落至2024年的约3%，也减轻了租金上涨的动力。
具体来看，2024年全国单户住宅的平均月租金为$2,357美元，较2023年仅上涨0.8%，增幅远低于过去几年的水平。此外，空置率在2024年第三季度达到6%，为近26个季度以来的最高值，进一步对租金价格形成了下行压力。
报告还指出，租金增长在不同价格区间表现不一：低端租金（低于区域中位数的75%）全年下降0.2%，而高端租金（高于区域中位数的125%）则增长了2.9%，显示出市场需求的结构性分化。
区域差异同样显著。报告跟踪的20个主要大都市中，东南部和西南部的太阳带城市（如奥斯汀和坦帕）因新建出租住宅的集中供应，租金甚至出现年度下降，分别下跌4.3%和2.3%。
相比之下，中西部地区（如克利夫兰和底特律）租金增长较快，年增幅超过5%，部分城市甚至达到7%以上。而沿海大都市如纽约和洛杉矶的租金则保持平稳，年度涨幅在2%至3%之间。这一区域性分化反映了供需关系和人口流动的差异，为租户和投资者提供了多样化的选择。
| 对租户和房东的意义
对于租户而言，租金增长放缓是个利好消息。2024年美国典型月租金为$1,968美元，尽管较疫情前上涨了33.4%，但当前增幅放缓减轻了家庭预算压力，尤其是在工资年增长率仅为4%左右的情况下。根据纽约大学Furman中心的建议，家庭租金支出不应超过收入的30%，而当前约43%的租户支付了35%以上的收入用于租金，显示负担依然较重，但趋势向好。对于房东来说，低速增长意味着投资回报预期的调整。2024年高利率环境（联邦基准利率维持在5.25%-5.5%）推高了融资成本，而全国单户住宅租金收益率从2021年的6.5%下降至2024年的约5.2%。特别是在供应过剩的地区，如德克萨斯州的奥斯汀，租金下降迫使房东重新评估定价策略，甚至提供短期优惠，如免租一个月，来吸引租户。
| 未来展望
CoreLogic专家预测，2025年美国单户住宅租金市场可能继续保持低速增长，预计年增幅在2%至3%之间，接近疫情前的平均水平（2%-4%）。然而，几个关键变量可能打破这一平稳趋势。例如，若联邦政府推出新的住房刺激政策（如近期生效的FHA多户住宅贷款优惠规则扩展至单户住宅），或经济复苏加速导致人口向特定地区集中，租金可能出现局部反弹。此外，气候风险和区域财政健康等因素也将影响长期租金走势。数据显示，截至2024年，美国共有约1600万套单户出租住宅，占租房市场的35%，服务于4100万租户。这一市场在过去十年增长了25%，尤其受到35-44岁千禧一代和退休潮中“婴儿潮”一代的青睐。未来，随着住房供需的动态调整，这一领域仍将是房地产市场的关键组成部分。总的来说，当前数据表明，美国单户住宅租赁市场正迈向稳定。对于有投资倾向的borrower来说，一定要做好市场调查，筛选合适的投资城市。
