| 房主的“隐形金矿”闪耀登场
根据美联储2024年第四季度资金流动报告，美国自住房地产总价值高达48.1万亿美元，尽管较前一季度微跌4000亿美元，但全年仍实现了3.2万亿美元的增长，凸显了过去十年房价的疯狂上涨。要知道，2016年中期的美国房地产总值还不到如今的一半！而房屋净值作为房主的核心资产，2024年底达到34.7万亿美元，同比增长近3.2万亿，堪称经济动荡中的一剂强心针。Realtor.com首席经济学家丹尼尔·黑尔（Danielle Hale）对此评价道：“虽然这不是历史最高纪录，但高企的房屋净值为房主和整个经济提供了重要缓冲。”她进一步分析，即使房价突然下跌10%，房屋净值占比仍能维持在69.5%，与2021年下半年相当；即便暴跌20%，净值占比也能保持在65.6%。这意味着，尽管市场有波动，房主们依然握有可观的“安全垫”
| 13.3万亿的“甜蜜毒药”悄然蔓延
然而，亮眼的数据背后，抵押贷款债务的增长却让人无法忽视。2024年第四季度，美国抵押贷款债务总额飙升至13.3万亿美元，较上一季度增加1005亿美元，同比激增3402亿美元。虽然年增长率稳定在2.6%，与2017-2019年的水平相当，但这已是历史最高纪录。黑尔指出，疫情期间（2020-2023年），债务增速曾高达5%以上，如今的放缓或许是市场回归理性的信号。
以纽约一位普通房主为例，他在2020年以3%的低利率贷款买房，如今面对6%的市场利率，月供压力骤增，但房价上涨让他的房屋净值从20万美元升至35万美元。这正是许多美国房主的缩影：债务虽高，但资产增值带来的财富效应依然可观。
| 新泽西“暴富神话”，夏威夷“净值噩梦”
房屋净值的增长并非全国一致。根据CoreLogic的最新报告，2024年第四季度，美国普通房主的房屋净值同比增长4100美元，但增幅较前一季度的6000美元明显回落。东北部成为净值增长的“明星区域”，新泽西州以平均3.94万美元的增幅领跑，康涅狄格州（3.63万美元）和马萨诸塞州（3.44万美元）紧随其后。而反观夏威夷，房屋净值平均缩水2.87万美元，佛罗里达州和华盛顿特区也分别损失1.81万和1.47万美元。
CoreLogic首席经济学家塞尔玛·赫普（Selma Hepp）分析：“2024年房价升值放缓导致净值增长减弱，但房主们在前几年积累的巨额收益依然稳固。”以新泽西为例，当地一位房主在2023年初购入一套价值50万美元的房产，到年底估值已升至58万，净值增长近8万，完美诠释了区域市场的潜力。
