| Zillow预测的"多翻空"演变轨迹
2025年1月，Zillow基于疫情期间积累的房产大数据模型，最初预测未来一年房价将上涨2.9%。然而随着市场变化，其预测经历三次下修：2月：预期涨幅收窄至1.1%（受库存回升影响）
3月：进一步下调至0.8%（可负担性恶化加剧）
4月：首次转负至-1.7%（供需逆转信号明确）这种"四连降"创下Zillow预测模型建立以来最剧烈的修正幅度，反映出市场转折速度快于算法预期。值得注意的是，这并非Zillow首次遭遇预测失灵——2021年其AI评估模型曾因疫情期间房价暴涨导致翻售业务巨亏，最终关闭相关业务。
| 市场转向的核心驱动因素
1、历史性高房价与利率"双杀"
美国房价在2020-2023年间累计上涨超40%，而30年期抵押贷款利率从3%升至6%以上。按Zillow数据模型测算，目前购房者需将收入中位数的63%用于还贷（洛杉矶等热点城市更高），远超30%的健康阈值。这种"负担能力危机"直接导致首次购房者比例跌至24%，创30年新低。
2、供给端结构性改善
挂牌房源连续11个月增长，2025年3月全美50大都会区降价房源占比达32.8%。开发商响应政策调整，预计2025年新房开工量同比增长14%至110万套，打破疫情期间的供应瓶颈。
3、人口流动模式逆转
疫情初期向"阳光地带"迁移的趋势消退，东北部重新成为就业增长中心。佛罗里达州作为2023年最热市场，其房源平均销售时间已从30天延长至52天，显示需求端显著降温。
| 区域分化的深层逻辑
Zillow模型揭示的"南北分化"背后，是经济结构与人口流动的长期变迁：1、南部"阳光地带"困境（以路易斯安那、德克萨斯为典型）
这些区域在疫情期间吸引大量远程工作者迁入，导致房价透支严重。例如德州敖德萨市，2023年房价中位数涨幅达19%，但本地收入增速仅3.5%。随着科技企业回归办公室政策，人口回流加剧供需失衡，预计霍马(-10.1%)、查尔斯湖(-8.9%)等市场将深度调整。
2、东北部韧性来源
纽约罗切斯特（+1.8%）、新泽西大西洋城（+2.4%）等市场受益于：
- 传统产业复苏带来的就业增长- 存量房占比高（75%以上），受新房冲击小
- 欧洲地缘动荡催生的避险资金流入
3、西海岸的微妙平衡
加州圣何塞、旧金山等科技中心虽未进入跌幅前十，但其市场热度指数从2025年初的120分降至95分，显示动能衰减。巴菲特旗下伯克希尔预测，这些区域可能面临"有价无市"困境。
| 历史镜鉴与市场前瞻
当前形势与2008年次贷危机存在本质差异：不良贷款率维持在1.2%低位，且机构投资者持有25%存量房形成价格缓冲。Zillow预计本轮调整更接近2013-2014年的温和回调，而非系统性危机。但需警惕两个风险点：- 德克萨斯、佛罗里达等州房产税改革可能加剧持有成本
- 商业地产疲软（中国投资者已净抛售185亿美元）向住宅市场传导
对于投资者，Zillow建议关注康涅狄格托灵顿(+1.6%)、田纳西诺克斯维尔(+1.7%)等具备产业转型潜力的中型城市，这些区域既有东北部的需求韧性，又未过度透支增长预期。
