当特朗普在“真相社交” 上宣布 “认真考虑让房利美和房地美上市” 时，美国楼市的神经再次紧绷。这两家被称为 “美国住房金融脊梁” 的机构，自 2008 年金融危机被政府托管以来，首次迎来 “松绑” 的关键节点。最初他释放 “私有化” 信号，强调 “时机成熟，释放现金”，随后却迅速补充 “保留政府隐性担保”，并强调 “继续监督”。这种表述的微妙转变，背后是联邦住房金融局局长普尔特的 “澄清”——“总统没说要结束托管，而是研究‘托管中上市’的可能”。
这意味着什么？类比美国铁路公司的政府控股模式，房利美和房地美可能成为“政府背书、市场流通” 的特殊存在。但不同的是，其股票若公开上市，将直接让普通股股东（如特朗普支持者比尔・阿克曼）收割巨额财富 —— 毕竟，两家机构已向财政部支付超 3000 亿美元股息，远超 2008 年救助成本。阿克曼等投资者早已摩拳擦掌，直言 “托管本是临时措施”，如今纳税人已回本，私有化能 “恢复市场功能”。若结束托管，利润将直接流向股东，场外交易的股票估值可能迎来暴涨。
然而经济学家的警告更为刺耳。Realtor.com首席经济学家黑尔指出，政府担保是压低房贷利率的核心。当前30 年期固定利率已逼近 6.86%（穆迪下调美债评级后再创新高），若失去隐性担保，投资者会要求更高风险溢价，利率可能进一步攀升。这绝非危言耸听：2021 年特朗普卸任时，利率曾触达 2.8% 的历史低点，而如今美国住房负担能力已陷入近 40 年最差境地。特朗普承诺 “将利率降至 3% 以下”，但私有化恰恰可能让这一目标南辕北辙。
从更多其他网站的信息来看，普尔特提出的“托管中上市” 堪称 “制度创新”，却也暴露了深层矛盾。据中国驻美国大使馆经济商务处介绍，美国的政府资助企业中，房利美和房地美这类私有企业，在特殊情况下组建且与私营领域公司竞争少。但 “托管中上市” 若继续托管，机构仍需服从联邦监管，其 “上市” 更像是 “政府控股公司拆股融资”，与真正的市场化运作相去甚远；保留政府担保，意味着风险仍由纳税人兜底，但股票上市却让私人股东获利，这种 “半市场化” 模式被质疑为 “用公共信用为私人资本输血”。更何况，当前美国楼市正面临高利率、低需求的双重压力，有专家直言 “此刻推动改革如同在迷雾中航行”，没人能说清上市对市场的实际冲击。
在2025 年竞选周期中，特朗普的改革计划暗藏政治算盘：既讨好华尔街投资者，又试图用 “降低利率” 的承诺吸引购房者 —— 尽管经济学家早已戳破 “私有化推高利率” 的真相。而从全球视角看，穆迪下调美国信用评级后，美元融资成本上升已带动房贷利率走高，若房利美和房地美改革引发市场对政府担保弱化的担忧，可能进一步推高长期利率，冲击超 5 万亿美元规模的美国房贷市场。
对于购房者而言，特朗普关于房利美和房地美的改革计划利害交织。从有利的方面来看，如果改革能够成功推进且实现有效监管，房利美和房地美在市场化运作下，可能激发创新活力。它们或许会探索更多元化的房贷产品，为购房者提供更丰富的选择。例如在贷款期限、还款方式等方面进行创新，满足不同收入水平、不同购房需求人群的个性化要求。并且，若上市后企业经营效率提升，成本得到有效控制，理论上在市场竞争机制下，部分利好可能传递给购房者，在一定程度上缓解购房成本压力。
但不利影响也十分显著。一旦政府担保弱化，房贷利率上升几乎是必然趋势。就像穆迪分析公司首席经济学家马克・赞迪估计的那样，房利美和房地美私有化可能使普通美国人每年在抵押贷款上多花费1800 至 2800 美元。这无疑大大加重了购房者的长期经济负担，使得原本就因高房价而望而却步的潜在购房者，更加难以实现购房梦想。尤其是对于那些收入微薄、依靠房贷杠杆才能踏入房地产市场的刚需群体，利率的小幅上升都可能导致他们每月还款额大幅增加，甚至超出其承受能力范围，被迫放弃购房计划。同时，利率上升还会降低购房者的购买力，市场上可选择的房源范围进一步缩小，因为在相同预算下，能承担的房屋总价因利率上升而降低了。
总之，美国住房市场的“政策不确定性” 已成为新常态，购房者需理性评估自身还贷能力，比押注政策变动更可靠。当房利美和房地美的股票可能在交易所跳动时，楼市的真实温度，或许只掌握在每个被利率困住的家庭手中。
