2025 年 7 月 1 日，加州第 130 号州议会法案正式颁布，这一法案在业主协会（HOA）管理方面带来了诸多革新，尤其是对在加州购买公寓的群体影响深远。该法案为房主引入了一系列新保护措施，其中最引人注目的是将业主协会每次违规的罚款上限设定为 100 美元，同时禁止收取滞纳金和利息，还扩大了业主对违规行为提出异议的权利，这无疑是房主与 HOA 董事会之间权力平衡的一次重大调整。
对于数百万已经受HOA 规则约束的加州居民，以及正考虑购置公寓社区房产的人而言，AB 130 法案有望成为一项具有变革性的举措，它可能会让共享所有权模式从曾经令人困扰的状态，转变为真正具有吸引力的选择。
| 加州HOA 现状：数量庞大且问题丛生
加州的业主协会数量在全美独占鳌头，超过5 万个业主协会管理着 500 万户家庭，意味着超过三分之一的加州居民生活在 HOA 的规则体系之下。在许多房价高昂的地区，公寓社区凭借共享基础设施、较小占地面积以及合理规划开发等特点，价格往往低于独栋住宅，尤其在人口密集的沿海城市，公寓成为了众多购房者积累房产净值的优选切入点。
然而，尽管HOA 广布，但长期以来负面新闻不断。居民常因微小违规行为被处以高额罚款，发表不同意见就可能遭到惩罚，并且缺乏有效的途径来挑战不公平的决定。在 AB 130 法案出台前，HOA 协会掌握着绝对的主导权。就像金女士的遭遇，她在经历装修惨败后，无奈地向《洛杉矶时报》吐槽：“那种感觉就像是在走廊里不小心碰了别人一下，却被判了死刑。”
| AB 130 法案：为买家和业主带来切实改变
加州这项新法律虽然没有废除HOA 规则，但大大限制了违反规则所面临的高额罚款。对于买家和业主来说，这意味着在规则执行和纠纷处理方面，风险显著降低，相关情况也更加清晰明了。
按照AB 130 法案规定，业主协会开出的多数罚款，如今每项违规上限为 100 美元。这对于房主而言是巨大的转变，此前像金女士这样，仅仅因为更换一扇门这种相对轻微的违规行为，就可能面临每日罚款，罚款金额甚至累计高达数千美元。
该法律还明令禁止收取滞纳金和复利，这两种收费机制常常使原本轻微的违规行为演变成房主的财务危机。同时，房主现在拥有了更多对涉嫌违规行为提出异议的机会，有权在罚款升级前要求内部解决争议。对于那些在HOA 董事会面前长期感到无力的人来说，这无疑是一种切实有效的保护。
| AB 130 法案下 HOA 的执法边界
AB 130 法案并非完全摒弃 HOA 的执法权。如果违规行为对其他居民或公共区域的健康与安全构成威胁，业主协会依然可以处以超过 100 美元的罚款。业主协会也仍旧有权要求业主获得建筑审批并遵守相关规定，只是不能再使用那些看似惩罚性或过度的处罚机制。对于大多数遵守规则的居民而言，这实现了一种令人安心的平衡：既有规则保障社区秩序，又不会造成过度严苛的局面。
| 购置HOA 社区房产前的关键询问事项
倘若你正考虑在加州购置公寓或受业主协会管辖的房产，AB 130 法案为你提供了更完善的保障。但需注意，这些保护措施仅适用于加州。在全美范围内，HOA 的规则、要求以及执行方式差异极大。
若在加州购房，务必询问业主协会是否已依据新法律更新其规则，并查看近期的会议记录或社区论坛，以排查是否存在激进执法的情况。若在其他地区购房，则一定要了解HOA 收取费用和利息的方式，以及其运用其他规则执行机制的情况。同时，还需弄清楚委员会处理纠纷的方式。比如，在问题演变为罚款前，是否有清晰的解决流程？房主能否得到公平的警告以及回应的机会？
| 专家观点：公寓或因新法更受买家青睐
多年来，业主协会的监管问题一直是打算购置公寓社区房产买家的心头大患。五位数的高额罚款甚至可能面临牢狱之灾的风险，让不少人望而却步。但随着AB 130 法案的通过，这种担忧正在逐渐改变。
通过限制多数罚款金额，并赋予房主更多维权手段，该法律降低了在HOA 规则下居住的不确定性。它让公寓居住模式从充满法律风险的状态，转变为一种更加透明、易于管理的所有权形式，特别是在公寓仍是少数可负担选择之一的高成本地区。
房主律师兼《糟糕的HOA》一书的作者卢克・卡尔森向《洛杉矶时报》明确表示：“AB 130 不仅仅是一部法律，它表明萨克拉门托终于开始倾听那些长期沉默的房主的声音。” 法律和住房专家普遍认为，这项改革姗姗来迟，其目的是恢复业主协会董事会与居民之间的平衡。在当前紧张的房地产市场中，任何能够减少买家与物业经理之间矛盾的改革，都可能产生连锁反应，使得这些房屋在未来更容易推广、销售以及让更多人能够负担得起。
加州AB 130 法案的颁布，为加州公寓市场的买家和业主注入了一剂强心针，有望重塑 HOA 管理模式下公寓购置和居住的新局面。
