最近很多人都在问：🏦“美联储都降息了，为什么房贷利率还在往上跑？”
这里有一个关键点：Fed 调的是“短期利率”，房贷更多跟“长期利率”走。
具体来说，房贷利率主要受这几个因素影响：
① 10年期美债利率: 市场把10年期国债当成长期利率“锚”，当投资人预期未来通胀、经济回暖、政府发债规模增加时，就会要求更高的汇报或利息水平 👉 国债利率上升 👉 房贷利率跟着上去。
② 通胀预期和经济预期: Fed降息有时候被市场解读成： “经济有望被托一把，未来可能更热、通胀可能抬头”，那长期资金的“要价”反而变高，所以会出现：短端利率降了，长端利率和房贷利率却上行。
③ MBS（抵押贷款支持证券）利差 & 提前还款风险: 房贷最终会被打包成MBS卖给投资人。如果降息周期里提前还款（refi）风险变大，投资人会要求更高回报来弥补不确定性，👉 体现出来就是房贷利率并不“乖乖下跌”，甚至小幅抬头。
所以：📌“Fed降息”≠“你的房贷立刻变便宜”。房贷利率看的是：长期利率、通胀预期、MBS市场和资金情绪的综合结果。
真正该关注的，不是新闻标题，而是：
✅ 现在这个市场情况适不适合你锁利率？
✅ 做什么mortgage program，能帮你把长期成本控制在合理区间？
