美国房市看似平静，实则暗流涌动——买不起的继续观望，卖不掉的也选择观望。根据最新报告，首次购房者比例降至 21%（创 1981 年以来最低），中位年龄攀升至 40 岁。与此同时，可负担性仍未改善，大量房主被低利率“锁”在手中的房子里。这是一场买卖双方都“动不了”的博弈，也是一波新市场机会的起点。
NAR（全美房地产经纪人协会）的数据显示，2024 年度首次购房者比例仅 21%，远低于十年前的 40%。更值得关注的是——他们的平均年龄已接近 40 岁。这意味着许多美国人正在“越攒越久、越买越晚”，才能踏进房市的门槛。
造成这一现象的三大核心原因：
1. 首付门槛上升：首付中位数高达 9%，为 1997 年以来最高。
2. 房价虽趋稳但仍高位：买一套普通住宅，比 10 年前要多花 20 万美金左右。
3. 贷款资格更严格：学生贷款、信用卡债务、收入验证等，让许多年轻买家被挡在门外。
Cotality 的报告指出：过去 10 年，美国收入增长 45%，房价却涨了 80%。对普通家庭来说，可负担性几乎原地踏步。
虽然传统贷款越来越难，但机会正在“非传统买家”身上出现：
资产型客户：有存款、有投资，却未必有W-2 工资——可考虑 Asset Qualifier 或 No Doc 类贷款；
自雇／自由职业者：收入结构复杂的，可用bank statement、P&L 报表等方式核算；
延迟入市的首次买家：三四十岁、积蓄较多、收入稳定但买房计划推迟的群体，反而成为贷款机构的“黄金客户”。
根据Cotality 数据，美国近 2/3 的房贷利率仍低于 4%。这意味着：只要卖房再买新房，利率成本几乎翻倍——谁还愿意动？
因此市场出现了“锁房效应”：房主宁可再住 3–5 年，也不愿失去旧利率；挂牌量下降，库存持续偏低；市场成交速度放缓、买卖两难。
虽然成交放缓，但房价并未全面下滑。因为库存太少。当卖家数量减少、需求依旧存在，房价就能维持在高位。
买家：利率高、首付高、库存少→ 寻找灵活贷款（No Doc、Asset Loan），考虑次热门城市或小面积房源。
卖家：买家减少、议价压力大→ 调整预期、改善房屋条件、吸引投资型或换房买家。
双方：市场预期不一致→ 关注利率变化、与专业贷款顾问合作、理性判断价格与时机。
未来一年，美国房市将更像是一场“耐力赛”：卖家被低利率锁定，库存不会大增；买家仍在等待利率回落；市场将持续分化，优质房源与资产型买家主导交易。
对贷款经纪人而言，这反而是新的窗口期：首次购房者虽然减少，但延迟入市的35–45 岁群体更有资金、更重视专业建议；非 QM 贷款成为帮助客户“破局”的关键工具；教育客户、提供灵活选项，远比单纯卖利率更重要。
美国房市确实“慢”了，但不是“坏”了。买家需要新的融资方式，卖家需要新的策略，而在两者之间的，正是每一位专业贷款顾问和经纪人的价值所在。
| 一、买家：首付高、库存少，但不是完全没机会
| 二、卖家：不想亏本卖，但也被“低利率”困住
| 三、买卖双方的心态都变了
| 四、市场新趋势： “能负担”成为最大的竞争力
| 五、结语：市场变慢，但机会变清晰
